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■第9回 連載『満室はマスト!』第2回「空室率を数字で捉える!」◆―〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.9―◆

◆―〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.9 ―◆
■第9回 連載『満室はマスト!』第2回「空室率を数字で捉える!」■
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◆―――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
1.連載『満室はマスト!』第2回「空室率を数字で捉える!」
2.セミナーのご案内!『空室対策セミナー』
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■ 1.連載『満室はマスト!』第2回「空室率を数字で捉える!」
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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
フレンドホームの谷澤です。

前回より、「満室はマスト!」と題して連載しております。
第1回では満室の定義ということで、レベル1からレベル3までをご紹介しました。
再度挙げさせていただくと、
満室の定義【レベル1】
・部屋が全戸埋まっており、空きの無い状態。

満室の定義【レベル2】
・部屋は原則すべて埋まっているが、一戸退去になると、ほどなく次の入居が決まる状態。

満室の定義【レベル3】
・部屋は原則すべて埋まっているが、一戸退去になると、2戸目が空く前に次の入居が決まる状態。

以上になりますが、ここでいうレベルとは、どちらがいいという意味でのレベルではなく、考え方のレベルを指します。
レベルが上がるにつれ、時間の観念が付け加わり、より明確な定義になってきていることがお分かりいただけるでしょう。
本日は、さらに一段上のレベル4の考え方についてお話させていただきます。
満室の定義【レベル4】
・部屋は原則すべて埋まっており、入居・退去の入替り時の空室期間が概ね○ヶ月以内であり、
年間空室率が○%以内の状態。
※○の数字目標は自分で決める。
※例:空室期間は1~6ヶ月以内、年間空室率は3~10%以内、等。

レベル2やレベル3で見ていただいたように、原則は満室状態から、一戸空いたら一戸埋める、
次にもう一戸空いたらもう一戸も埋めるというサイクルは一緒です。
レベル4では、さらに数字目標を入れてペースを計るのです。

次に、空室期間と空室率の考え方について解説いたします。
空室期間は、例えばここ埼玉県の辺りですと、順調に回っている物件では1~3ヶ月以内、やや苦戦している物件では4~6ヶ月以内と捉えてみると良いでしょう。
また、空室期間6ヶ月以上の物件に関しては、大苦戦しており、この先も選ばれる見込みが
薄い物件であると考えられます。
以上は、あくまで大雑把な、大根切りでの目安になります。
実際にはご自身の物件の今までの履歴を振り返って、空室期間を検証してみるのが良いと思います。
例)昨年は101号室と202号室が入れ替わった。
101号室は2月28日に空き、5月12日に入居したので、空室期間は約2.4ヶ月(72日)。
202号室は7月15日に空き、11月10日に入居したので、空室期間は約3.9ヶ月(117日)。
→平均空室期間は、約3.1ヶ月(94.5日)。

ついでに、退去率(空室発生率)についても押さえておきます。
退去率は、全戸数に対して、一年間の間に退去の発生した戸数の割合です。
上記の例でいいますと、もしこのアパートが101~205までの10戸のアパートだとすると、2戸退去しているので、「2戸÷10戸=20%」です。
ある年には一戸も退去しないという場合もあるでしょうから、その年の退去率はゼロ。
反対に、4戸もの退去が相次いでしまったという年がもしあれば、そういう年の退去率は40%です。
過去数年にわたって平均を取れば、大体の傾向と今後の予測ができるかと思います。

次に、空室率の考え方です。
空室になった部屋の空室日数(月数)の合計を出して、全戸数×365日(12ヶ月)の数字で
割ります。
なお、ここから先はシンプルに考えるため、日数ではなく月数で例示します。
例)101~205までの総戸数10戸のアパート。
昨年は101号室と202号室が入れ替わった。
101号室の空室期間はピッタリ2ヶ月。
202号室の空室期間はピッタリ4ヶ月。
→全体の空室率は、「(2ヶ月+4ヶ月)÷10戸×12ヶ月=5%」です。
なお、上記の例のように退去率20%で、かつ平均空室期間が3ヶ月の場合は、戸数の規模によらず(4戸のアパートでも30戸のマンションでも)、空室率は5%となります。
そう考えると、よく分かりやすい基準として「入居率95%を目指しましょう!」などと言われますが、そのためには、空室期間は3ヶ月でなくてはならないということです。
(退去率がもっと高ければ、空室期間はより短くしなくてはなりません。)

満室の定義【レベル4】 ※例えば分かりやすい数字目標の場合
・部屋は原則すべて埋まっており、入居・退去の入替り時の空室期間が概ね3ヶ月以内であり、年間空室率が5%以内の状態。

さいごに、このレベル4の定義ですと、空室率○%以内までを満室と見るかは、その人の感覚やエリアによって異なってきます。
私見ですが、埼玉のように厳しいエリアでは、入居率95%(空室率5%)は、ほぼほぼ満室と言っていいと思います。
ですので、あまり難しいことを考えずに、「ひとまずその辺を目指そう!」でも取りあえずOKです。
あと、余裕のある方は、ぜひご自身の物件の過去数年間の実績――退去数、退去率、空室期間、空室率――を出してみてください。
この作業は、いろんな所から書類を引っ張り出して来なくてはならないなど、地味で面倒くさいです。
ただし、やればきっと、過去の傾向から将来の展望が得られます。
大変ですが有意義な作業です。
地味に数字を追うことも大家の仕事と考え、ぜひ取組んでみてはいかがでしょうか?

幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公
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■第8回 新連載『満室はマスト!』その?「満室の定義とは?!」◆―〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.8―◆

2018.2.2
◆―〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.8―◆
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■  新連載『満室はマスト!』その?「満室の定義とは?!」
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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
みなさんこんにちは、フレンドホームの谷澤です。
今回からガラリと趣向を変えて、賃貸経営にとって大事な「満室」ということに関して、「満室はマスト!」と題して連載させていただきます。
まず第1回目といたしまして、満室の定義について考えてみたいと思います。
さて、ひと口に満室と言いますが、それは具体的にはどのような状態でしょうか?
例えば、誰でも思いつく簡単な答えとしては、次のような定義になります。
満室の定義【レベル1】
・部屋が全戸埋まっており、空きの無い状態。
はい、簡単ですね。(笑
当たり前すぎるぐらいに当たり前だと思います!
こんな当たり前のことで、私が何を言いたいかというと、この定義は決して間違ってはいないのですが、漠然としすぎており不完全だということです。
なぜなら、ここには「時間の観念」が無いからです。
例えば、上の定義の状態(空きの無い状態)は、たまたまその一瞬だけかもしれません。
今は幸いにして埋まっているにしても、退去はいつ訪れるか分かりません。
1年後?3年後?運が良ければ、10年後かもしれません。
しかし、運悪く今日退去予告があれば、最短で1ヶ月後の退去となる可能性もあります。
もちろん、中には、「完全無欠の満室」状態を満喫しているオーナーさんもいらっしゃることでしょう!?
新築時に全部埋まって以来、まだ一人も退去したことが無い・・・というケースですが、最初の2年ぐらいは有り得る話かもしれません。
しかし、長い時間軸の中で見れば、やがては終わりが来ることは明らかです。
そこで、次は以下のような定義を考えます。
満室の定義【レベル2】
・部屋は原則すべて埋まっているが、一戸退去になると、ほどなく次の入居が決まる状態。
時間の観念を取り入れれば、空室は随時発生し、解消されていくものと考えることができます。
流れの中で、時に揺らぐことがあっても、すぐまた本流に戻るということです。
「ちょっとでも空いたら満室ではない」などと言い始めると、先ほど空想した「完全無欠の満室」以外は満室を名乗れないことになります。
そんな無理なハードルを設定するのは非現実的なので、上記のように、すぐに空室が解消されている限りは満室であるものとします。
なお、その意味では、ある物件が、たまたまある時点に空室があったとしても、すぐに決まる見通し(または過去の実績)があるなら、それは「満室である」と言って差し支えありません。
しかし、この定義にもまだ問題があります。
「ほどなく」次の入居が決まるとか、「すぐに」空室が解消するとか言っても、具体的にどれぐらいの期間のことなのでしょうか?
人によって時間の感じ方には長短ありますので、あるオーナーさんは3ヶ月後、半年後に決まっても「すぐ」決まったと思うかもしれませんし、別のオーナーさんは1週間、10日しか空いていないのに、「まだ埋まらないのか!」と焦ってしまうかもしれません。
そこで、次にキリの良い期限を決めます。
満室の定義【レベル3】
・部屋は原則すべて埋まっているが、一戸退去になると、2戸目が空く前に次の入居が決まる状態。
期限といっても、実際にどの程度の期間で考えるべきなのか?これはなかなか難しい問題です。
1ヶ月か?3ヶ月か?或いは6ヶ月程度なのか?
これには明確な答えはありません。
エリアの市場状況や、個々の物件の特性によります。
例えばの話、東京だったら1ヶ月も経たずに次が決まるのが“当たり前”にしても、埼玉では2ヶ月で決まれば早い方だと言えます。
とはいうものの、何かしらの分かりやすい基準が必要です。
私はこの問題について長年考え続けてきた結果、上記のような基準――2戸目が空く前に次の入居が決まる状態――こそ、適切な期限であるとの結論に達しました。
要は、「決して同時に複数戸が空いている状態にならない」ことです。
満室時をゼロとすれば、ゼロ、マイナス1、ゼロ、ゼロ、マイナス1、マイナス1、ゼロ、ゼロ、ゼロ・・・という状態を維持し続けることです。
風邪をひくことはあっても、すぐ健康状態に戻ることだとも言えます。
ゼロ、ゼロ、マイナス1、マイナス1、マイナス2・・・となってはダメです。
それは、風邪が気管支炎に悪化することを意味します。
私は長年管理会社の立場で、いろんなオーナーさんのいろんな物件の入居状況を見て参りました。
一つ言えることは、これほど空室が多い時代であっても、「満室の物件や、満室経営のオーナーさんは“数多い”」ということです。
控え目に言って、六から七割のオーナーさんは満室経営をされています。
なお、ここでいう満室が、決してハードルが高くないことにご留意ください。
先に挙げた【レベル3】の定義に適っていれば十分です。
繰り返しますが、同時に2戸以上空かなければ「満室」です。
皆様がご所有の賃貸物件は、以上の満室条件をクリア―されていらっしゃるでしょうか?
クリアーできていれば、ひとまず健康と言えます。
反対に、2戸以上空いているようだと、何かしら考える必要があるでしょう。
非常に分かりやすい、単純な基準だと思いますので、ぜひこの基準でご自身の物件の状況を振返ってみていただければと思います。
次回は引き続き満室をテーマに、【レベル4】の考え方をお話させていただきます。
どうぞお楽しみに!

幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公
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年末年始休業のお知らせ

平素は格別のご高配を賜り誠にありがとうございます。

誠に勝手ながら、年末年始の休業期間について以下のとおりお知らせ致します。

休業期間:2017年12月27日(水)~2018年1月4日(木)

弊社管理物件の入居者様で緊急の際の連絡先は、入居者様にてご加入のサポートサービス・保険の下記連絡先にお願いします。

ホームマイスターご加入者様(24時間365日駆け付けサポート)
→0120-460-143

コンシェルジュ21ご加入者様(24時間365日駆け付けサポート)
→0120-01-33-21

保険会社(24時間コールセンター)
・東京海上ミレアご加入者様
→0120-365-935

・日本共済株式会社ご加入者様
→0120-135-554

・全管協共済会ご加入者様
→0120-087-873

2018年1月5日(金)9:00より通常営業となります。
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管理物件入居率96.0%(2018年4月末現在)

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リノベーション事例

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工事完了翌日にお申込み頂き現在は入居中となりました!!

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■第7回 幸手市・久喜市・杉戸町で成功しているリフォーム物件事例!◆―〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.7―◆

2017.11.19
◆〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.7◆

■第7回 幸手市・久喜市・杉戸町で成功しているリフォーム物件事例!■

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◆今後開催予定のセミナー情報◆
★相続対策セミナー(全6回シリーズ)
【日程】 平成30年1月~平成30年6月
【時間】 14:00~16:00 (受付13:30)
【会場】 フレンドホーム杉戸店 セミナールーム
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【講師】 フレンドホーム 鎌田 康臣
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皆様の幸せな相続を実現するために、埼玉相続サポートセンターフレンドが定期的に開催している6回シリーズのセミナーです。
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■第1回 相続と遺言の基礎知識  平成30年1月21日(日)
■第2回 財産把握とその評価   平成30年2月25日(日)
■第3回 賢い生前贈与のスス   平成30年3月25日(日)
■第4回 生命保険を活用する方法 平成30年4月22日(日)
■第5回 公正証書遺言の作り方  平成30年5月20日(日)
■第6回 相続発生後にできる対策 平成30年6月24日(日)

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◆今回の目次◆
1.幸手市・久喜市・杉戸町で成功しているリフォーム物件事例!
2.メルマガ会員様限定!『特選!投資用物件』のご紹介
3.セミナーのご案内!『相続対策セミナー(全6回)』のご紹介!


■1.幸手市・久喜市・杉戸町で成功しているリフォーム物件事例!』
みなさんこんにちは、フレンドホームの谷澤です。
今回は賃貸経営を改善し、収益を向上するために必要な
1.リノベーションで賃貸収益を改善
2.最新の賃貸設備事情
3.お部屋探し 物件はココを見られている
この3点について事例を交えながらお伝えさせていただきます。

まず、『目的』について・・・
賃貸経営を改善し、収益を向上させることが目的とします。
賃貸経営は事業です。
事業とは、投資して利益を回収する事ですが、簡単に云うと「お金を使って儲けること」でしょうか。
「現在価値」の物件に対して「将来価値を創造」するための投資をします。
賃料から維持管理費用を差し引きますが、これは現在の維持プラス価値を担保するための将来投資というところでしょうか。
それが収益になります。
その投資は「賃料を上げる」ことと「空室の対策」と云う効果を上げて「売り上げの増加」と「機会損失防止」というキャッシュフローの改善につながるわけです。
ところで、「機会損失」とは何でしょう?
それをしなかったことによるムダやロスのことを言います。
では、目的を達成するために必要な事はなんでしょうか。
日頃、皆さんは「新しいことをする」理由を考えているはずです。
でも新しいことを行動に移すことは「正直面倒」ですよね。
しかし、新しい何かをしない限り「変化」はなく、長期の空室は利益を得る期間を失い「得をしていない」状態が今です。
むしろ、過去に投資したお金を回収できず、損失を出していることはないですか?
合理的選択をするならば、それは・・・そう、今なのです。
弊社がなぜ賃貸収益を改善するためにリノベーションを強く推すのかをいくつかの項目に分けてお話しします。
まずは、長期空室の原因をしっかり受け止めましょう。
長期空室となるには「共通した原因」があると考えます。
通勤、通学などの「利便性」が悪い事や老朽化が進み「見栄え」が悪くなってきていることもあげられます。
近隣物件との「賃料比較」はどうでしょう?
相場に合っているでしょうか。
立地や採光と云った物理的条件は改善できなくても「デザイン」などの外的要因はオーナーの決断で改善することができるのです。
長期空室は「埋まれば良いな~」といういような願望だけでは何も変わりません。
必要なのは「希望的な観測」ではなく「改善する行動」なのです。
行動しなければ何もかわりませんね。
ここで、一つ事例を紹介します。
陽当りも悪いし、中部屋で、前のお客さんが汚して出たから修繕費もかさみそうだし、他の部屋が決まってから後で直そう!とAオーナーさんがおっしゃいました。
よくあるパターンです。
が、しかし弊社からの改善提案は違います。
条件の悪い部屋から直していくことから始めましょう!
その前に、注意点があります。賃貸経営は投資事業だと始めにお話ししましたね。
ここで大事なことは、投資で回収できる「計画」をたてることです。
1.回収にどのくらいの期間が必要か
2.周囲の競合物件の相場は?
3.戦えるだけの商品力を装備できているか
4.広告宣伝の方法
この様に、投資額を早期回収するための戦略をたてることが重要です。
他にも多数事例がありますのでご来店の際に写真をご覧頂くこともできます。
ぜひご相談下さい。
ポイントを絞って最小の投資で「収益を改善」することを目指しましょう!
最近では分譲物件だけでなく賃貸マンション、アパートなどにも最新設備が導入されています。
立地や家賃などが同じ条件で物件が絞れないと悩んだ時に、お客様はプラスアルファの設備の充実で物件を選んでいます。
賃貸設備についてオススメ商品をいくつか紹介します。
1.キッチン  色数も増えてデザインもオシャレなものが増えています。お手入れもラクなIHはオススメです。
2.エントランス  宅配ボックスの設置。管理物件でも取り入れているオーナーが増えてきました。これから需要が見込まれる設備ですね。
3.セキュリティ  オートロックや防犯カメラ。いずれも目新しい設備ではありませ
んが今や必須といえる程になりました。防犯カメラは管理物件で
増加傾向です。
4.収納  住まいにとっては必要なもの。十分な広さを確保することが理想的です。
内装工事の際はご検討下さい。
5.二重サッシ  断熱性に優れ、冷暖房効果、結露の問題解決、防犯防火にも役立ちます。
6.部屋干し器具  室内洗濯物干しのポールも低価格で設置できるので人気です。
最後に、お客様をご案内した際に気にして見ているところを抜き出してみました。
所有物件でいくつあてはまるか、時代に追いついているかシビアに見つめなおしてみてください。
■立地、周辺環境、建物、共用部
・オートロック  有/無
・ゴミ捨て場が清潔か  良/悪
・ポストや照明のメンテナンス  良/悪
・宅配ボックス  有/無
・駐輪スペース  有/無
■室内
・間取り(使い勝手)  良/悪
・インターネット環境  有/無
・携帯電話の電波  良/悪
・所有家具の搬入経路  有/無
・洗濯機置き場(室内が望ましい) 内/外
・コンセントの数、配置  良/悪
・収納スペース  十分/不十分
・周囲からの視線  良/悪
これらについては、オーナーの皆様には特に注目して頂きたいですね。
物件を購入の際のチェック表としても役立ちそうです。
もちろん、所有の賃貸物件の価値向上にも同じことが言えます。
リノベーションを提案する理由づけとして、まずお客様が友人や家族、誰かを招きたいと思う部屋を探しているということです。
「こんな部屋に住んでみたい」と思わせることで、地域に住み替えを希望する客を狙うことができます。
弊社ではリノベルームを紹介する専用のページをホームページ内で設けています。
これからも賃貸物件にリノベーションという戦略で収益を改善するお手伝いをさせて頂きます。

幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公


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所在地    :久喜市栗原
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表面利回り  :10.52%
構造     :軽量鉄骨造2階建
築年     :1990年7月(築28年)
土地面積   :299.96㎡
延床面積   :235.36㎡
総戸数    :4戸
間取り    :3LDK

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幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター

フレンドホーム 谷澤 教公
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■3.セミナーのご案内!
平成30年1月~平成30年6月開催 相続対策セミナー(全6回)
皆様の幸せな相続を実現するために、埼玉相続サポートセンターフレンドが定期的に開催している6回シリーズのセミナーです。

★相続の基礎知識から現場の裏側まで、幅広い情報をお届けします★
【日程】 平成30年1月~平成30年6月
【時間】 14:00~16:00 (受付13:30)
【会場】 フレンドホーム杉戸店 セミナールーム
【住所】 北葛飾郡杉戸町杉戸7-1-3
【講師】 フレンドホーム 鎌田 康臣
【定員】 先着10名様(事前予約制)
【受講料】 無料

■第1回 相続と遺言の基礎知識  平成30年1月21日(日)
■第2回 財産把握とその評価   平成30年2月25日(日)
■第3回 賢い生前贈与のスス   平成30年3月25日(日)
■第4回 生命保険を活用する方法 平成30年4月22日(日)
■第5回 公正証書遺言の作り方  平成30年5月20日(日)
■第6回 相続発生後にできる対策 平成30年6月24日(日)

★セミナーのお申込は下記から★
【TELでの申込み】
お問合せ:0120-43-0021
(「相続対策セミナーに参加したい」とお伝えください!)

【メールでの申込み】
お問合せ:info@c21friend.com
(「相続対策セミナーに参加します」と入れてご返信ください!)

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せください。お待ちしています。
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排水管室内外清掃のすすめ

皆さんこんにちは!
弊社では建物の排水管の定期的な清掃を積極的に
提案させて頂いております。

排水管内は普段目で見えない所なので、気にならないと言えば
気にならないと思います。
しかし油や石鹸カスや髪の毛が日々少しづつ流れてしまい
ある時に配管を詰まらせてしまい室内に水が逆流してくるという
現象が起きてしまう事があります!
(昨年、弊社管理物件でも何件か起きてしまいました)

そんな事態を未然に防ぐためにも
「排水管室内外清掃」を実施しましょう!
集合住宅の場合は1世帯8,100円(税込)で戸建て住宅は10,800円(税込)です。
ご検討ください。ご連絡お待ちしております!

退去立会でびっくり!

本日、約10年お住まいいただけたお部屋の退去立会がありました。
室内に入るまでは長くお住まいいただけたので「どんな感じになってるかな・・」と思っていたらビックリ・ビックリするくらいきれいな室内でした。床はワックスがきれいにかかってる様子で、明日からご案内出来てしまうと思ったくらいでした。
なかなか味わえない時間でした♪

やはり身の回りはきれいにしておこうと思った一日でした☆彡
みなさん今週もがんばって行きましょうね♥

洗濯機置場周りのリフォーム

弊社ではリフォームの際に水廻りの設備交換もご提案しております。
キッチンの水洗やお風呂の水洗は良く気付く箇所だと思いますが、洗濯機の水洗・排水を交換されていますでしょうか?

古くなった水栓は、新しい入居者の方が洗濯機を設置した際に水漏れを起こすことが多いです。
また、洗濯機の排水がトラップの無いものだと、排水の臭いが上がる原因になります。

洗濯機用水栓
ファイル 36-1.jpg
万が一、洗濯機のホースが外れてしまっても水漏れを防止する機能の付いた水栓です。

洗濯機排水
ファイル 36-2.jpg
排水の臭いが上がりにくいタイプ。

特に女性は水廻りを気にされる方が多いですので、細かい場所ではありますが、リフォームの際にあわせて交換することをオススメ致します。

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