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お知らせ

年末年始休業のお知らせ

平素は格別のご高配を賜り誠にありがとうございます。

誠に勝手ながら、年末年始の休業期間について以下のとおりお知らせ致します。

休業期間:2017年12月27日(水)~2018年1月4日(木)

弊社管理物件の入居者様で緊急の際の連絡先は、入居者様にてご加入のサポートサービス・保険の下記連絡先にお願いします。

ホームマイスターご加入者様(24時間365日駆け付けサポート)
→0120-460-143

コンシェルジュ21ご加入者様(24時間365日駆け付けサポート)
→0120-01-33-21

保険会社(24時間コールセンター)
・東京海上ミレアご加入者様
→0120-365-935

・日本共済株式会社ご加入者様
→0120-135-554

・全管協共済会ご加入者様
→0120-087-873

2018年1月5日(金)9:00より通常営業となります。
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相続対策セミナー第2期開催!

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皆様の幸せな相続を実現するために、フレンドホームが開催している6回シリーズのセミナーです。相続の基礎知識から現場の裏側まで、幅広い情報をお届けします!※金融業関係の方の受講はご遠慮下さい

相続対策No.1~相続と遺言の基礎知識~
2018年1月21日 14:00~16:00
本セミナーでは、相続対策の基礎知識と遺言について、初めての方にもわかりやくご説明いたします。まずは相続の全体像を把握することから始めましょう!

相続対策No.2~公正証書遺言の作り方~
2018年2月25日 14:00~16:00
相続対策を実のあるものにするためには、遺言書の作成が必要不可欠です。本セミナーでは、遺言書の中でも最も優れている『公正証書遺言』の具体的な作成手順と、遺言内容を確実に実行するための方法を解説いたします。

相続対策No.3 賢い生前贈与のススメ
2018年3月25日 14:00~16:00
生前贈与は、『節税対策の代表選手』として有名ですが、実は単なる節税対策に留まりません。そのやり方によって、相続問題のトータル的な解決を生前に図ることができます。本セミナーでは、相続発生後の税務調査への対策も含め、賢い生前贈与のやり方について解説いたします。

相続対策No.4 生命保険を100%活用する方法
2018年4月22日 14:00~16:00
『生命保険は最も有効な手段の1つ』と昔から言われていますが、これを徹底活用するためには、「民法」「税法」「生命保険」の3つの知識を目的に応じて駆使する必要があります。本セミナーでは「生命保険を活用した相続対策」の全てを出来る限り分かりやすく解説いたします。

相続対策No.5 公正証書遺言の作り方
2018年5月20日 14:00~16:00
相続対策を実のあるものにするためには、遺言書の作成が必要不可欠です。本セミナーでは、遺言書の中でも最も優れている『公正証書遺言』の具体的な作成手順と、遺言内容を確実に実行するための方法を解説いたします。

相続対策No.6 相続発生後にできる対策
2018年6月24日 14:00~16:00
生前の相続対策をしっかりとしていても、相続が発生してから申告までの手続きが正しく行われないと、せっかくの生前対策の効果が半減してしまいます。本セミナーでは、相続発生後から申告までの手続きと対策のうち、特に重要な点について解説いたします。

セミナー会場:フレンドホーム杉戸店セミナールーム
セミナーのお申込は0120-43-0021までご連絡下さい!
「相続対策セミナーに参加したい」とお伝えください!

管理物件入居率96.2%(2017年12月末現在)

96.2%

(2017年12月末現在)


当社管理物件の入居率です。
賃貸管理のことなら実績豊富なセンチュリー21フレンドホームにおまかせください!

リノベーション事例

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3DKで和室が1室ある間取りを2LDKにリノベーション!
ダイニングと洋室の間仕切り壁を取り払い、和室を洋室に変更、全ての部屋の床をフロアタイルでおしゃれに仕上げました。

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居室には1面アクセントクロスを貼り華やかにしました。

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浴室は木目のシートを貼り大きな鏡を設置して高級感がある仕上がり!

工事完了翌日にお申込み頂き現在は入居中となりました!!

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■第7回 幸手市・久喜市・杉戸町で成功しているリフォーム物件事例!◆―〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.7―◆

2017.11.19
◆〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.7◆

■第7回 幸手市・久喜市・杉戸町で成功しているリフォーム物件事例!■

幸手・久喜・杉戸エリアの賃貸管理サポートセンターHP
http://www.century21friend.com/chintaikanri/

※このメールは、フレンドホームでお名刺の交換や取引のある方々、以前にお名刺の交換をさせていただいた方や、元から取引のある方々、メルマガを登録された方へ、お役に立つ情報をご提供させて頂く事を目的としています。
メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますメールアドレスに、お手数ですが【メルマガ配信停止希望】とご連絡くだ
さい。

◆今後開催予定のセミナー情報◆
★相続対策セミナー(全6回シリーズ)
【日程】 平成30年1月~平成30年6月
【時間】 14:00~16:00 (受付13:30)
【会場】 フレンドホーム杉戸店 セミナールーム
【住所】 北葛飾郡杉戸町杉戸7-1-3
【講師】 フレンドホーム 鎌田 康臣
【定員】 先着10名様(事前予約制)
【受講料】 無料
★セミナー内容★
皆様の幸せな相続を実現するために、埼玉相続サポートセンターフレンドが定期的に開催している6回シリーズのセミナーです。
相続の基礎知識から現場の裏側まで、幅広い情報をお届けします!

■第1回 相続と遺言の基礎知識  平成30年1月21日(日)
■第2回 財産把握とその評価   平成30年2月25日(日)
■第3回 賢い生前贈与のスス   平成30年3月25日(日)
■第4回 生命保険を活用する方法 平成30年4月22日(日)
■第5回 公正証書遺言の作り方  平成30年5月20日(日)
■第6回 相続発生後にできる対策 平成30年6月24日(日)

★セミナーのお申込は下記から★
【TELでの申込み】
お問合せ:0120-43-0021
(「相続対策セミナーに参加したい」とお伝えください!)
【メールでの申込み】
お問合せ:info@c21friend.com
(「相続対策セミナーに参加します」と入れてご返信ください!)


◆今回の目次◆
1.幸手市・久喜市・杉戸町で成功しているリフォーム物件事例!
2.メルマガ会員様限定!『特選!投資用物件』のご紹介
3.セミナーのご案内!『相続対策セミナー(全6回)』のご紹介!


■1.幸手市・久喜市・杉戸町で成功しているリフォーム物件事例!』
みなさんこんにちは、フレンドホームの谷澤です。
今回は賃貸経営を改善し、収益を向上するために必要な
1.リノベーションで賃貸収益を改善
2.最新の賃貸設備事情
3.お部屋探し 物件はココを見られている
この3点について事例を交えながらお伝えさせていただきます。

まず、『目的』について・・・
賃貸経営を改善し、収益を向上させることが目的とします。
賃貸経営は事業です。
事業とは、投資して利益を回収する事ですが、簡単に云うと「お金を使って儲けること」でしょうか。
「現在価値」の物件に対して「将来価値を創造」するための投資をします。
賃料から維持管理費用を差し引きますが、これは現在の維持プラス価値を担保するための将来投資というところでしょうか。
それが収益になります。
その投資は「賃料を上げる」ことと「空室の対策」と云う効果を上げて「売り上げの増加」と「機会損失防止」というキャッシュフローの改善につながるわけです。
ところで、「機会損失」とは何でしょう?
それをしなかったことによるムダやロスのことを言います。
では、目的を達成するために必要な事はなんでしょうか。
日頃、皆さんは「新しいことをする」理由を考えているはずです。
でも新しいことを行動に移すことは「正直面倒」ですよね。
しかし、新しい何かをしない限り「変化」はなく、長期の空室は利益を得る期間を失い「得をしていない」状態が今です。
むしろ、過去に投資したお金を回収できず、損失を出していることはないですか?
合理的選択をするならば、それは・・・そう、今なのです。
弊社がなぜ賃貸収益を改善するためにリノベーションを強く推すのかをいくつかの項目に分けてお話しします。
まずは、長期空室の原因をしっかり受け止めましょう。
長期空室となるには「共通した原因」があると考えます。
通勤、通学などの「利便性」が悪い事や老朽化が進み「見栄え」が悪くなってきていることもあげられます。
近隣物件との「賃料比較」はどうでしょう?
相場に合っているでしょうか。
立地や採光と云った物理的条件は改善できなくても「デザイン」などの外的要因はオーナーの決断で改善することができるのです。
長期空室は「埋まれば良いな~」といういような願望だけでは何も変わりません。
必要なのは「希望的な観測」ではなく「改善する行動」なのです。
行動しなければ何もかわりませんね。
ここで、一つ事例を紹介します。
陽当りも悪いし、中部屋で、前のお客さんが汚して出たから修繕費もかさみそうだし、他の部屋が決まってから後で直そう!とAオーナーさんがおっしゃいました。
よくあるパターンです。
が、しかし弊社からの改善提案は違います。
条件の悪い部屋から直していくことから始めましょう!
その前に、注意点があります。賃貸経営は投資事業だと始めにお話ししましたね。
ここで大事なことは、投資で回収できる「計画」をたてることです。
1.回収にどのくらいの期間が必要か
2.周囲の競合物件の相場は?
3.戦えるだけの商品力を装備できているか
4.広告宣伝の方法
この様に、投資額を早期回収するための戦略をたてることが重要です。
他にも多数事例がありますのでご来店の際に写真をご覧頂くこともできます。
ぜひご相談下さい。
ポイントを絞って最小の投資で「収益を改善」することを目指しましょう!
最近では分譲物件だけでなく賃貸マンション、アパートなどにも最新設備が導入されています。
立地や家賃などが同じ条件で物件が絞れないと悩んだ時に、お客様はプラスアルファの設備の充実で物件を選んでいます。
賃貸設備についてオススメ商品をいくつか紹介します。
1.キッチン  色数も増えてデザインもオシャレなものが増えています。お手入れもラクなIHはオススメです。
2.エントランス  宅配ボックスの設置。管理物件でも取り入れているオーナーが増えてきました。これから需要が見込まれる設備ですね。
3.セキュリティ  オートロックや防犯カメラ。いずれも目新しい設備ではありませ
んが今や必須といえる程になりました。防犯カメラは管理物件で
増加傾向です。
4.収納  住まいにとっては必要なもの。十分な広さを確保することが理想的です。
内装工事の際はご検討下さい。
5.二重サッシ  断熱性に優れ、冷暖房効果、結露の問題解決、防犯防火にも役立ちます。
6.部屋干し器具  室内洗濯物干しのポールも低価格で設置できるので人気です。
最後に、お客様をご案内した際に気にして見ているところを抜き出してみました。
所有物件でいくつあてはまるか、時代に追いついているかシビアに見つめなおしてみてください。
■立地、周辺環境、建物、共用部
・オートロック  有/無
・ゴミ捨て場が清潔か  良/悪
・ポストや照明のメンテナンス  良/悪
・宅配ボックス  有/無
・駐輪スペース  有/無
■室内
・間取り(使い勝手)  良/悪
・インターネット環境  有/無
・携帯電話の電波  良/悪
・所有家具の搬入経路  有/無
・洗濯機置き場(室内が望ましい) 内/外
・コンセントの数、配置  良/悪
・収納スペース  十分/不十分
・周囲からの視線  良/悪
これらについては、オーナーの皆様には特に注目して頂きたいですね。
物件を購入の際のチェック表としても役立ちそうです。
もちろん、所有の賃貸物件の価値向上にも同じことが言えます。
リノベーションを提案する理由づけとして、まずお客様が友人や家族、誰かを招きたいと思う部屋を探しているということです。
「こんな部屋に住んでみたい」と思わせることで、地域に住み替えを希望する客を狙うことができます。
弊社ではリノベルームを紹介する専用のページをホームページ内で設けています。
これからも賃貸物件にリノベーションという戦略で収益を改善するお手伝いをさせて頂きます。

幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公


■2.メルマガ会員様限定!『特選!投資用物件』のご紹介
久喜市栗原 1棟アパート 利回り10.52%
所在地    :久喜市栗原
物件価格   :2,900万円
満室想定年収 :3072,000円(256,000円/月)
表面利回り  :10.52%
構造     :軽量鉄骨造2階建
築年     :1990年7月(築28年)
土地面積   :299.96㎡
延床面積   :235.36㎡
総戸数    :4戸
間取り    :3LDK

【収益物件の詳細について聞きたい方は、アドレスからお気軽に問い合わせください】
収益物件売却・購入問合せアドレス→ info@c21friend.com

【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
借り換え相談問合せアドレス→ info@c21friend.com
幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター

フレンドホーム 谷澤 教公
※こちらはメルマガ購読者様限定の情報になります

■3.セミナーのご案内!
平成30年1月~平成30年6月開催 相続対策セミナー(全6回)
皆様の幸せな相続を実現するために、埼玉相続サポートセンターフレンドが定期的に開催している6回シリーズのセミナーです。

★相続の基礎知識から現場の裏側まで、幅広い情報をお届けします★
【日程】 平成30年1月~平成30年6月
【時間】 14:00~16:00 (受付13:30)
【会場】 フレンドホーム杉戸店 セミナールーム
【住所】 北葛飾郡杉戸町杉戸7-1-3
【講師】 フレンドホーム 鎌田 康臣
【定員】 先着10名様(事前予約制)
【受講料】 無料

■第1回 相続と遺言の基礎知識  平成30年1月21日(日)
■第2回 財産把握とその評価   平成30年2月25日(日)
■第3回 賢い生前贈与のスス   平成30年3月25日(日)
■第4回 生命保険を活用する方法 平成30年4月22日(日)
■第5回 公正証書遺言の作り方  平成30年5月20日(日)
■第6回 相続発生後にできる対策 平成30年6月24日(日)

★セミナーのお申込は下記から★
【TELでの申込み】
お問合せ:0120-43-0021
(「相続対策セミナーに参加したい」とお伝えください!)

【メールでの申込み】
お問合せ:info@c21friend.com
(「相続対策セミナーに参加します」と入れてご返信ください!)

◆幸手市・久喜市・杉戸町賃貸管理サポートセンター ホームページ
http://www.century21friend.com/chintaikanri/
◆埼玉フレンド相続サポートセンター ホームページ
http://friend.z-souzoku.com/
◆フレンドホーム ホームページ
http://www.century21friend.com/
◆本メルマガの解除はこちらから
  ⇒ info@c21friend.com
 お手数ですが【メルマガ配信停止希望】とご連絡ください。
◆最後までお読み頂きありがとうございます!メルマガの感想や日頃から
疑問に思っていることなど、どんなことでも結構です。ご意見をお聞か
せください。お待ちしています。
ご意見・ご感想はこちらから ⇒ info@c21friend.com

排水管室内外清掃のすすめ

皆さんこんにちは!
弊社では建物の排水管の定期的な清掃を積極的に
提案させて頂いております。

排水管内は普段目で見えない所なので、気にならないと言えば
気にならないと思います。
しかし油や石鹸カスや髪の毛が日々少しづつ流れてしまい
ある時に配管を詰まらせてしまい室内に水が逆流してくるという
現象が起きてしまう事があります!
(昨年、弊社管理物件でも何件か起きてしまいました)

そんな事態を未然に防ぐためにも
「排水管室内外清掃」を実施しましょう!
集合住宅の場合は1世帯8,100円(税込)で戸建て住宅は10,800円(税込)です。
ご検討ください。ご連絡お待ちしております!

退去立会でびっくり!

本日、約10年お住まいいただけたお部屋の退去立会がありました。
室内に入るまでは長くお住まいいただけたので「どんな感じになってるかな・・」と思っていたらビックリ・ビックリするくらいきれいな室内でした。床はワックスがきれいにかかってる様子で、明日からご案内出来てしまうと思ったくらいでした。
なかなか味わえない時間でした♪

やはり身の回りはきれいにしておこうと思った一日でした☆彡
みなさん今週もがんばって行きましょうね♥

洗濯機置場周りのリフォーム

弊社ではリフォームの際に水廻りの設備交換もご提案しております。
キッチンの水洗やお風呂の水洗は良く気付く箇所だと思いますが、洗濯機の水洗・排水を交換されていますでしょうか?

古くなった水栓は、新しい入居者の方が洗濯機を設置した際に水漏れを起こすことが多いです。
また、洗濯機の排水がトラップの無いものだと、排水の臭いが上がる原因になります。

洗濯機用水栓
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万が一、洗濯機のホースが外れてしまっても水漏れを防止する機能の付いた水栓です。

洗濯機排水
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排水の臭いが上がりにくいタイプ。

特に女性は水廻りを気にされる方が多いですので、細かい場所ではありますが、リフォームの際にあわせて交換することをオススメ致します。

■第6回 衝撃の失敗事例!!返済比率が9割で新築時から赤字の物件とは!?◆――〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.6――◆

◆―〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.6―◆
■第6回 衝撃の失敗事例!!返済比率が9割で新築時から赤字の物件とは!?■
幸手・久喜・杉戸エリアの賃貸管理サポートセンターHP
http://www.century21friend.com/chintaikanri/
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※このメールは、フレンドホームでお名刺の交換や取引のある方々、以前にお名刺の交換をさせて
いただいた方や、元から取引のある方々、メルマガを登録された方へ、お役に立つ情報をご提供させて頂く事を目的としています。
メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますメールアドレスに、お手数ですが【メルマガ配信停止希望】とご連絡ください。
◆―― 今後開催予定のセミナー情報 ――◆
11月5日開催 不動産オーナーのための法人化セミナー(全1回)
「法人化したいオーナーが急増しているワケとは?」
★税理士が語る「個人オーナーが法人を設立する“理由”」★
【日時】2017年11月5日(日)14:00~16:30(受付13:40~)
【会場】センチュリー21 フレンドホーム杉戸店 セミナールーム
(埼玉県北葛飾郡杉戸町杉戸7丁目1番3号)
【参加費】無料
【定員】12名
【講師】税理士法人英智 青柳淳一(相続・資産税担当)
【TELでの申込み】
お問合せ:0480-43-0021
(「11/5のセミナーに参加したい」とお伝えください!)
【メールでの申込み】
お問合せ:info@c21friend.com
(「11/5のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!)
◆――― 今回の目次 ――◆
1.新連載!キャッシュフローで読み解く賃貸経営の基本!Vol.1
『衝撃の失敗事例!!返済比率が9割で新築時から赤字の物件とは!?』
2.連載!営業日誌!Vol.2
『残念なオーナーの実態とは!?』
3.セミナーのご案内!
『幸手・杉戸・宮代エリアの賃貸経営者様のために、フレンドホームが定期的に開催している全3回シリーズのセミナー』のご紹介
4.セミナーのご案内!
『不動産オーナーのための法人化セミナー』のご紹介
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■ 1.新連載!キャッシュフローで読み解く賃貸経営の基本!Vol.1
『衝撃の失敗事例!!返済比率が9割で新築時から赤字の物件とは!?』
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今回も私たちのメルマガを読んでいただき、ありがとうございます。
フレンドホームの谷澤です。
今回からテーマを変えて、税のお話はいったんお休みです。
今日からは新連載ということで、「キャッシュフローで読み解く賃貸経営の基本」と題して、お話しさせていただきます。
早速ですが、空室対策の相談を受けたオーナー様のお話となります。
オーナー様の物件のスペックと現状は、だいたい次のようなものです。
建物: 鉄筋コンクリート造2階建
築年数: 15年
立地条件: 駅徒歩2分の好立地
間取り: 1K(洋室8帖)
駐車場: なし
総戸数: 10戸(うち7戸入居中、3戸空室)
築15年なので、賃貸物件の中では、比較的新しい方かと思います。
構造もRCということで、周辺のアパート物件に比べてもかなりグレードが高く、実際に人気もある物件でした。
駐車場が敷地内に無いのはデメリットではありましたが、立地が駅前という好条件だったため、車を使わない人だったり、少し離れた所に月極駐車場を借りてもいいというような人がいて、借り手は付いていました。
実際に、最初の10年はさほど空室に困ることもなく、入居退去の入替わりは相応の頻度であったものの、空室になってもすぐまた次が決まるというような状況でした。
もっとも、ここ2~3年は様子がおかしく、いつの間にか空室期間がちょっとずつ長引くようになり、それでも何とか次が見つかっては事なきを得るといった調子で推移していました。
しかし、今年に入って急に3戸が空き、それが長期間決まらないという事態に陥りました。
そこで、空室対策の相談があったという次第です。
空室対策として提案した内容は、非常にシンプルで、「家賃が相場に合っていないので、相場に合うように値下げしましょう!」というものでした。
この物件は新築時以来、当初設定の5万円の家賃をずっと変えずに来ました。
駐車場の無い1Kです。
新築時だったらいざ知らず、さすがに築15年では割高だろうと、皆さんでもすぐに想像がつくかと思います。
「そろそろ値下げの時期ですよ~」と優しく伝え、決して安易な値下げを勧めた訳ではなく、どうしてもそういう時期は来るので、今がその時期ですよとお伝えしたのです。
これまで15年、家賃を下げずに来れたのだから、それこそ奇跡です。
奇跡は言いすぎにしても、十分満足していいほどの好運だったとは言えるでしょう。
値下げの話は、もしかしたら、オーナー様であるメルマガ読者の皆様にとってはイヤな話かもしれません。
しかし、避けて通れない現実ではあります。
そして、私たち不動産会社は、時にはオーナー様に厳しい現実を突き付けなければならないこともあります。
つらい役回りです。
オーナー様もつらいと思いますが、私達もつらいです。
結果として、このオーナー様には、賃料の件について最終的に理解はしていただけました。
それまで5万円だった家賃は、4万5千円に下げて募集することにしたのですが、この結論に至るまでには、かなりの時間と相当なすったもんだがありました。
一度は4万5千円に下げることを承知したはずだったのに、4万8千円のつもりだったと言われて話が逆戻りしたり・・・やっぱり貸さなくてもいいんだ!!と言われたり・・・。
ちなみに、他にも「部屋なんか空かしておいてもいいんだ!!」みたいなことを言うオーナー様は、割とけっこういます。
私達にとっては日常茶飯事・・・ああ、またか~みたいなもんです。
とはいえ、毎度言われるたびに、やはりテンションは下がります。
まあ、これはこれで、また別の大きなテーマになってしまうので、ここではいったんおきます。
例のオーナー様に話を戻すと、このオーナー様は、新築時の家賃が先々もずっと変わらずに続くものだと思っていたようです。
家賃が下がるという可能性が、頭の中に全くと言っていいほど無く、そもそも想定すらしていなかったみたいです。
いろいろ話を聞いていくと、新築時の収支計画自体が有り得ないものでした・・・。
最初におかしいなと思ったのは、「4万5千円では赤字だ!」と言われたことです。
なんとこの物件、銀行への月の返済が45万円もありました!!
総戸数10戸で45万円の返済です。
ということは、1戸あたり4万5千円の返済なので、それは確かに赤字で間違いありません。
しかし、それでは、そもそも5万円の家賃でも回らないのではないか??
すぐにそう思い当たります。
5万円×10戸の家賃は、合計50万円にしかなりません。
50万円に対して45万円の返済なので、なんと返済比率が90%となります!!
当たり前ですが、これでは回りません。
年間にすると600万円に対して540万円の返済なので、差額は60万円です。
その60万円で、固定資産税その他の経費をすべて賄わなくてはなりません。
この物件の固定資産税はいくらか?
それは聞かなかったですが、物件の構造・規模から見て約70~80万円ぐらいではないかと推測できます。
とすると、この時点ですでに赤字・・・、70万円ならば、マイナス10万円です。
仮にそれが50万円だったとしてみても、その他の経費を残り10万円以内に収めなくてはいけません。
さらに言うと、空室があってもいけません。
人の入れ替わりが無く、一年通してほぼほぼフルに満室でなくてはなりません。
そんな仮定はムリがあるので、現実には、新築当初から毎年赤字だったのだと思います。
自営業を営んでいる方だったので、そちらの稼ぎがそこそこあり、賃貸事業の収支には無頓着だったようです。
賃貸だけの収支は計算しておらず、きっと今でも分かっておられません・・・。
今までは5万円だったから黒字だったけど、こんど4万5千円に下げたら、これからは赤字になるのだろうぐらいの感覚です。
それにしても、なんでそんなに返済が多いのか??
不思議だったので、他にもいろいろ質問をしてみたら・・・
Q.ローンの期間がよほど短いのですか? 30年とかではなくて、15年で返そうとしているとか?
A.いやいや、30年だよ。
Q.金利は高いですか?
A.そうだねえ、3.5ぐらいだよ。
Q.借り換えを検討してみては?
A.それはもう、一度検討したんだけど、ダメだったよ。
Q.なぜですか?
A.○○銀行に完全に押さえられてしまっているからね。どうしようもないんだ。
Q.というと??
A.親の借金と一緒に、親の根抵当権に入っているからさ。どうしようもないよ。
そのような会話を一通りしましたが、細かいことまでは話してもらえなかったので、親の根抵当云々の詳細は不明です。
本当にどうしようもなくて、改善の余地が無いのかも分かりません。
オーナー様自身が諦めているので、このことはもうこれ以上触れないで欲しいという感じで、この話題は終わり、オーナー様が帰ったあと、すぐにローン電卓をはじいて、借入額を計算してみました。
ローンは、4つの要素のうちの3つが分かれば、残り1つの数字は自動的に算出できます。
聞き出した情報は、借入年数が30年、金利が3.5%、返済額が月額45万円です。
ということは、新築当初の借入額は、ちょうど1億円ぐらいだったという計算になります。
また、土地は親が元々持っていた土地で、借入は全額(つまりフルローン)だったとのことです。
ということは、その1億円はほぼほぼ建築費だと思います。(諸費用も含んでいるかもしれませんが・・・)
10戸の建物なので、1戸あたり1千万円。
1戸の面積は約8坪なので、坪単価はなんと125万円の計算です!
RC造の立派な建物ですが、いくらなんでも高すぎます。
あるいは、そこまで建築費をかけるのならば、家賃5万円の部屋を計画すべきではなかったということです。
せめて7~8万円の家賃が取れるような間取りを計画しておけば・・・。
これは一つの失敗事例で、本当に関わったリアルな事例です。
個人が特定できないように多少のデフォルメはしてありますが、作り話ではありません。
特に、金額や収支にかかわる数字はほとんど変えていません。
正真正銘、新築時の返済比率が90%でした。
最初から赤字だったことは間違いありません。
こんなことが本当にあるんです。
この話を聞いて私自身も衝撃を受けました!!
ちなみにこのオーナー様は、本業の方の稼ぎがしっかりあります。
本業が今のまま順調に続く限り、当分破綻はしそうにありません。
だから賃貸の赤字に気付いてないとも言えます。
今後も順調なことを願うばかりです。

このメールを読んで下さっている皆さんは、よもやこんな失敗はしないものと思います。
失敗事例に学び、より良い賃貸経営を目指していただければ幸いです。

幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公
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■ 2.連載!営業日誌!Vol.2
『残念なオーナーの実態とは!?』
―――――――――――――――――――――
今回は営業日誌の2回目になります。
前回1回目では“今の入居者”について書かせて頂きました。
今回は“オーナー様”について書かせて頂こうかと思います。
ただ購読頂いている方はほとんどオーナー様が多いので客観的に読んで頂ければと思います。
入居者様も色んな方がいらっしゃいますが、オーナー様も同じように色んな方がいらっしゃいます。
1.入居が決まったら修繕(クリーニング等含む)をする
「決まってから、はじめて修繕をする」という意味です。
もうこれは完全に論外です。メルマガ購読頂いているオーナー様はもちろん大丈夫ですよね?
お部屋に入った第一印象でお客様の反応が違います。
私たちが「クロスを張り替えてクリーニングが入ってきれいになりますよ」とお客様にお伝えしても、私たちはイメージがわきますが、お客様は素人の方ですから全くイメージがわかず、ただただ印象が
悪いだけです。
2.設備は整っているが古いまま
「バランス釜は追炊きも出来るし良いですよ~」なんて言っている時代は終わりました。
正直弊社営業スタッフは誰も使ったことがありません。
使い方は説明できますが・・・。
テレビ線が古いタイプ
→ファミコン世代は自分で繋げるかと思いますが・・・。
エアコンが製造10年越え
→黄ばみがあるだけで、クロス張り替えたら目立つ目立つ。
エアコンとリモコンがコードで繋がっているのもダメ。
ガスエアコンもガス代が高すぎてNGです。
ウォシュレットは男性単身者に人気設備です。
3.賃料は上げられる(・・・と、思っている)
もちろん、フルリフォームをして新築同様に直して頂ければ、賃料UPも可能です。
ただ原状回復をして設備を充実させたからといって、賃料を上げようとするのは難しいです。
そこまでやって、はじめて他の物件に勝てる状態になったと言えるのに、賃料上げたら勝てるところも勝てなくなります。
入居後や更新の際に、一方的に「賃料を上げたい」というオーナー様もいらっしゃいますが、これも無理です。
上記に書かせて頂いた内容はセミナーで何度もお伝えしているのですが未だに多いです。
その他にも
・入居者の部屋に勝手に入ろうとする。
・礼金を取りたがる。
・修繕、設備交換をしてくれない。
・新築の時はこうだったと嘆く
・新築の時の家賃は○万円だったと嘆く など

前回『現入居者の実態』なんて本が執筆出来そうなくらいのネタがあると書かせて頂きましたが、同じように『残念な物件オーナー』なんて本も書けそうです。
営業の本音!?を聞きたい方は是非ご連絡頂ければと思います。
オーナー様にとっては耳の痛いこともあるかもしれませんが、優しくお伝えさせていただきます。
今後ともメルマガ購読引き続き宜しくお願い致します。
幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公
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■ 3.セミナーのご案内
10月21日開催 賃貸経営応援セミナー(全3回)第2講座
「幸手・杉戸・宮代エリアの賃貸経営者様のために、フレンドホームが定期的に開催している全3回シリーズのセミナー」のご紹介
―――――――――――――――――――――
★今後5年、10年、賃貸経営を成功して頂くために、最新の賃貸経営手法をお届けします★
【日時】2017年10月21日(土)13:00~15:00(受付12:30~)
【会場】センチュリー21 フレンドホーム 杉戸店
(埼玉県北葛飾郡杉戸町杉戸7丁目1番3号)
【参加費】無料
【定員】12名
【講師】谷澤 教公・光山 直樹
【TELでの申込み】
お問合せ:0480-43-0021
(「10/21のセミナーに参加したい」とお伝えください!)
【メールでの申込み】
お問合せ:info@c21friend.com
(「10/21のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!)
◆ セミナー内容のご紹介 ◆
第1講座 最新の賃貸経営成功法則と幸手・杉戸・久喜エリアの賃貸経営の実態
第2講座 常に満室にするために知っておきたい設備動向とオーナーの取り組み
第3講座 10年後も成功する!収益にこだわる、最新の賃貸経営のススメ
★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方
幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公
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■ 4.セミナーのご案内
11月5日開催 不動産オーナーのための法人化セミナー(全1回)
「法人化したいオーナーが急増しているワケとは?」
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★税理士が語る「個人オーナーが法人を設立する“理由”」★
【日時】2017年11月5日(日)14:00~16:30 (受付13:40~)
【会場】センチュリー21 フレンドホーム杉戸店 セミナールーム
(埼玉県北葛飾郡杉戸町杉戸7丁目1番3号)
【参加費】無料
【定員】12名
【講師】税理士法人英智 青柳淳一(相続・資産税担当)
【TELでの申込み】
お問合せ:0480-43-0021
(「11/5のセミナーに参加したい」とお伝えください!)
【メールでの申込み】
お問合せ:info@c21friend.com
(「11/5のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!)
◆ セミナー内容のご紹介 ◆
①不動産オーナーと税の仕組み
②法人設立による所得移転の効果
③法人の活用形態とその特徴
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