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■第6回 衝撃の失敗事例!!返済比率が9割で新築時から赤字の物件とは!?◆――〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.6――◆

◆―〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.6―◆
■第6回 衝撃の失敗事例!!返済比率が9割で新築時から赤字の物件とは!?■
幸手・久喜・杉戸エリアの賃貸管理サポートセンターHP
http://www.century21friend.com/chintaikanri/
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◆―― 今後開催予定のセミナー情報 ――◆
11月5日開催 不動産オーナーのための法人化セミナー(全1回)
「法人化したいオーナーが急増しているワケとは?」
★税理士が語る「個人オーナーが法人を設立する“理由”」★
【日時】2017年11月5日(日)14:00~16:30(受付13:40~)
【会場】センチュリー21 フレンドホーム杉戸店 セミナールーム
(埼玉県北葛飾郡杉戸町杉戸7丁目1番3号)
【参加費】無料
【定員】12名
【講師】税理士法人英智 青柳淳一(相続・資産税担当)
【TELでの申込み】
お問合せ:0480-43-0021
(「11/5のセミナーに参加したい」とお伝えください!)
【メールでの申込み】
お問合せ:info@c21friend.com
(「11/5のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!)
◆――― 今回の目次 ――◆
1.新連載!キャッシュフローで読み解く賃貸経営の基本!Vol.1
『衝撃の失敗事例!!返済比率が9割で新築時から赤字の物件とは!?』
2.連載!営業日誌!Vol.2
『残念なオーナーの実態とは!?』
3.セミナーのご案内!
『幸手・杉戸・宮代エリアの賃貸経営者様のために、フレンドホームが定期的に開催している全3回シリーズのセミナー』のご紹介
4.セミナーのご案内!
『不動産オーナーのための法人化セミナー』のご紹介
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■ 1.新連載!キャッシュフローで読み解く賃貸経営の基本!Vol.1
『衝撃の失敗事例!!返済比率が9割で新築時から赤字の物件とは!?』
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今回も私たちのメルマガを読んでいただき、ありがとうございます。
フレンドホームの谷澤です。
今回からテーマを変えて、税のお話はいったんお休みです。
今日からは新連載ということで、「キャッシュフローで読み解く賃貸経営の基本」と題して、お話しさせていただきます。
早速ですが、空室対策の相談を受けたオーナー様のお話となります。
オーナー様の物件のスペックと現状は、だいたい次のようなものです。
建物: 鉄筋コンクリート造2階建
築年数: 15年
立地条件: 駅徒歩2分の好立地
間取り: 1K(洋室8帖)
駐車場: なし
総戸数: 10戸(うち7戸入居中、3戸空室)
築15年なので、賃貸物件の中では、比較的新しい方かと思います。
構造もRCということで、周辺のアパート物件に比べてもかなりグレードが高く、実際に人気もある物件でした。
駐車場が敷地内に無いのはデメリットではありましたが、立地が駅前という好条件だったため、車を使わない人だったり、少し離れた所に月極駐車場を借りてもいいというような人がいて、借り手は付いていました。
実際に、最初の10年はさほど空室に困ることもなく、入居退去の入替わりは相応の頻度であったものの、空室になってもすぐまた次が決まるというような状況でした。
もっとも、ここ2~3年は様子がおかしく、いつの間にか空室期間がちょっとずつ長引くようになり、それでも何とか次が見つかっては事なきを得るといった調子で推移していました。
しかし、今年に入って急に3戸が空き、それが長期間決まらないという事態に陥りました。
そこで、空室対策の相談があったという次第です。
空室対策として提案した内容は、非常にシンプルで、「家賃が相場に合っていないので、相場に合うように値下げしましょう!」というものでした。
この物件は新築時以来、当初設定の5万円の家賃をずっと変えずに来ました。
駐車場の無い1Kです。
新築時だったらいざ知らず、さすがに築15年では割高だろうと、皆さんでもすぐに想像がつくかと思います。
「そろそろ値下げの時期ですよ~」と優しく伝え、決して安易な値下げを勧めた訳ではなく、どうしてもそういう時期は来るので、今がその時期ですよとお伝えしたのです。
これまで15年、家賃を下げずに来れたのだから、それこそ奇跡です。
奇跡は言いすぎにしても、十分満足していいほどの好運だったとは言えるでしょう。
値下げの話は、もしかしたら、オーナー様であるメルマガ読者の皆様にとってはイヤな話かもしれません。
しかし、避けて通れない現実ではあります。
そして、私たち不動産会社は、時にはオーナー様に厳しい現実を突き付けなければならないこともあります。
つらい役回りです。
オーナー様もつらいと思いますが、私達もつらいです。
結果として、このオーナー様には、賃料の件について最終的に理解はしていただけました。
それまで5万円だった家賃は、4万5千円に下げて募集することにしたのですが、この結論に至るまでには、かなりの時間と相当なすったもんだがありました。
一度は4万5千円に下げることを承知したはずだったのに、4万8千円のつもりだったと言われて話が逆戻りしたり・・・やっぱり貸さなくてもいいんだ!!と言われたり・・・。
ちなみに、他にも「部屋なんか空かしておいてもいいんだ!!」みたいなことを言うオーナー様は、割とけっこういます。
私達にとっては日常茶飯事・・・ああ、またか~みたいなもんです。
とはいえ、毎度言われるたびに、やはりテンションは下がります。
まあ、これはこれで、また別の大きなテーマになってしまうので、ここではいったんおきます。
例のオーナー様に話を戻すと、このオーナー様は、新築時の家賃が先々もずっと変わらずに続くものだと思っていたようです。
家賃が下がるという可能性が、頭の中に全くと言っていいほど無く、そもそも想定すらしていなかったみたいです。
いろいろ話を聞いていくと、新築時の収支計画自体が有り得ないものでした・・・。
最初におかしいなと思ったのは、「4万5千円では赤字だ!」と言われたことです。
なんとこの物件、銀行への月の返済が45万円もありました!!
総戸数10戸で45万円の返済です。
ということは、1戸あたり4万5千円の返済なので、それは確かに赤字で間違いありません。
しかし、それでは、そもそも5万円の家賃でも回らないのではないか??
すぐにそう思い当たります。
5万円×10戸の家賃は、合計50万円にしかなりません。
50万円に対して45万円の返済なので、なんと返済比率が90%となります!!
当たり前ですが、これでは回りません。
年間にすると600万円に対して540万円の返済なので、差額は60万円です。
その60万円で、固定資産税その他の経費をすべて賄わなくてはなりません。
この物件の固定資産税はいくらか?
それは聞かなかったですが、物件の構造・規模から見て約70~80万円ぐらいではないかと推測できます。
とすると、この時点ですでに赤字・・・、70万円ならば、マイナス10万円です。
仮にそれが50万円だったとしてみても、その他の経費を残り10万円以内に収めなくてはいけません。
さらに言うと、空室があってもいけません。
人の入れ替わりが無く、一年通してほぼほぼフルに満室でなくてはなりません。
そんな仮定はムリがあるので、現実には、新築当初から毎年赤字だったのだと思います。
自営業を営んでいる方だったので、そちらの稼ぎがそこそこあり、賃貸事業の収支には無頓着だったようです。
賃貸だけの収支は計算しておらず、きっと今でも分かっておられません・・・。
今までは5万円だったから黒字だったけど、こんど4万5千円に下げたら、これからは赤字になるのだろうぐらいの感覚です。
それにしても、なんでそんなに返済が多いのか??
不思議だったので、他にもいろいろ質問をしてみたら・・・
Q.ローンの期間がよほど短いのですか? 30年とかではなくて、15年で返そうとしているとか?
A.いやいや、30年だよ。
Q.金利は高いですか?
A.そうだねえ、3.5ぐらいだよ。
Q.借り換えを検討してみては?
A.それはもう、一度検討したんだけど、ダメだったよ。
Q.なぜですか?
A.○○銀行に完全に押さえられてしまっているからね。どうしようもないんだ。
Q.というと??
A.親の借金と一緒に、親の根抵当権に入っているからさ。どうしようもないよ。
そのような会話を一通りしましたが、細かいことまでは話してもらえなかったので、親の根抵当云々の詳細は不明です。
本当にどうしようもなくて、改善の余地が無いのかも分かりません。
オーナー様自身が諦めているので、このことはもうこれ以上触れないで欲しいという感じで、この話題は終わり、オーナー様が帰ったあと、すぐにローン電卓をはじいて、借入額を計算してみました。
ローンは、4つの要素のうちの3つが分かれば、残り1つの数字は自動的に算出できます。
聞き出した情報は、借入年数が30年、金利が3.5%、返済額が月額45万円です。
ということは、新築当初の借入額は、ちょうど1億円ぐらいだったという計算になります。
また、土地は親が元々持っていた土地で、借入は全額(つまりフルローン)だったとのことです。
ということは、その1億円はほぼほぼ建築費だと思います。(諸費用も含んでいるかもしれませんが・・・)
10戸の建物なので、1戸あたり1千万円。
1戸の面積は約8坪なので、坪単価はなんと125万円の計算です!
RC造の立派な建物ですが、いくらなんでも高すぎます。
あるいは、そこまで建築費をかけるのならば、家賃5万円の部屋を計画すべきではなかったということです。
せめて7~8万円の家賃が取れるような間取りを計画しておけば・・・。
これは一つの失敗事例で、本当に関わったリアルな事例です。
個人が特定できないように多少のデフォルメはしてありますが、作り話ではありません。
特に、金額や収支にかかわる数字はほとんど変えていません。
正真正銘、新築時の返済比率が90%でした。
最初から赤字だったことは間違いありません。
こんなことが本当にあるんです。
この話を聞いて私自身も衝撃を受けました!!
ちなみにこのオーナー様は、本業の方の稼ぎがしっかりあります。
本業が今のまま順調に続く限り、当分破綻はしそうにありません。
だから賃貸の赤字に気付いてないとも言えます。
今後も順調なことを願うばかりです。

このメールを読んで下さっている皆さんは、よもやこんな失敗はしないものと思います。
失敗事例に学び、より良い賃貸経営を目指していただければ幸いです。

幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公
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■ 2.連載!営業日誌!Vol.2
『残念なオーナーの実態とは!?』
―――――――――――――――――――――
今回は営業日誌の2回目になります。
前回1回目では“今の入居者”について書かせて頂きました。
今回は“オーナー様”について書かせて頂こうかと思います。
ただ購読頂いている方はほとんどオーナー様が多いので客観的に読んで頂ければと思います。
入居者様も色んな方がいらっしゃいますが、オーナー様も同じように色んな方がいらっしゃいます。
1.入居が決まったら修繕(クリーニング等含む)をする
「決まってから、はじめて修繕をする」という意味です。
もうこれは完全に論外です。メルマガ購読頂いているオーナー様はもちろん大丈夫ですよね?
お部屋に入った第一印象でお客様の反応が違います。
私たちが「クロスを張り替えてクリーニングが入ってきれいになりますよ」とお客様にお伝えしても、私たちはイメージがわきますが、お客様は素人の方ですから全くイメージがわかず、ただただ印象が
悪いだけです。
2.設備は整っているが古いまま
「バランス釜は追炊きも出来るし良いですよ~」なんて言っている時代は終わりました。
正直弊社営業スタッフは誰も使ったことがありません。
使い方は説明できますが・・・。
テレビ線が古いタイプ
→ファミコン世代は自分で繋げるかと思いますが・・・。
エアコンが製造10年越え
→黄ばみがあるだけで、クロス張り替えたら目立つ目立つ。
エアコンとリモコンがコードで繋がっているのもダメ。
ガスエアコンもガス代が高すぎてNGです。
ウォシュレットは男性単身者に人気設備です。
3.賃料は上げられる(・・・と、思っている)
もちろん、フルリフォームをして新築同様に直して頂ければ、賃料UPも可能です。
ただ原状回復をして設備を充実させたからといって、賃料を上げようとするのは難しいです。
そこまでやって、はじめて他の物件に勝てる状態になったと言えるのに、賃料上げたら勝てるところも勝てなくなります。
入居後や更新の際に、一方的に「賃料を上げたい」というオーナー様もいらっしゃいますが、これも無理です。
上記に書かせて頂いた内容はセミナーで何度もお伝えしているのですが未だに多いです。
その他にも
・入居者の部屋に勝手に入ろうとする。
・礼金を取りたがる。
・修繕、設備交換をしてくれない。
・新築の時はこうだったと嘆く
・新築の時の家賃は○万円だったと嘆く など

前回『現入居者の実態』なんて本が執筆出来そうなくらいのネタがあると書かせて頂きましたが、同じように『残念な物件オーナー』なんて本も書けそうです。
営業の本音!?を聞きたい方は是非ご連絡頂ければと思います。
オーナー様にとっては耳の痛いこともあるかもしれませんが、優しくお伝えさせていただきます。
今後ともメルマガ購読引き続き宜しくお願い致します。
幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公
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■ 3.セミナーのご案内
10月21日開催 賃貸経営応援セミナー(全3回)第2講座
「幸手・杉戸・宮代エリアの賃貸経営者様のために、フレンドホームが定期的に開催している全3回シリーズのセミナー」のご紹介
―――――――――――――――――――――
★今後5年、10年、賃貸経営を成功して頂くために、最新の賃貸経営手法をお届けします★
【日時】2017年10月21日(土)13:00~15:00(受付12:30~)
【会場】センチュリー21 フレンドホーム 杉戸店
(埼玉県北葛飾郡杉戸町杉戸7丁目1番3号)
【参加費】無料
【定員】12名
【講師】谷澤 教公・光山 直樹
【TELでの申込み】
お問合せ:0480-43-0021
(「10/21のセミナーに参加したい」とお伝えください!)
【メールでの申込み】
お問合せ:info@c21friend.com
(「10/21のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!)
◆ セミナー内容のご紹介 ◆
第1講座 最新の賃貸経営成功法則と幸手・杉戸・久喜エリアの賃貸経営の実態
第2講座 常に満室にするために知っておきたい設備動向とオーナーの取り組み
第3講座 10年後も成功する!収益にこだわる、最新の賃貸経営のススメ
★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方
幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公
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■ 4.セミナーのご案内
11月5日開催 不動産オーナーのための法人化セミナー(全1回)
「法人化したいオーナーが急増しているワケとは?」
―――――――――――――――――――――
★税理士が語る「個人オーナーが法人を設立する“理由”」★
【日時】2017年11月5日(日)14:00~16:30 (受付13:40~)
【会場】センチュリー21 フレンドホーム杉戸店 セミナールーム
(埼玉県北葛飾郡杉戸町杉戸7丁目1番3号)
【参加費】無料
【定員】12名
【講師】税理士法人英智 青柳淳一(相続・資産税担当)
【TELでの申込み】
お問合せ:0480-43-0021
(「11/5のセミナーに参加したい」とお伝えください!)
【メールでの申込み】
お問合せ:info@c21friend.com
(「11/5のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!)
◆ セミナー内容のご紹介 ◆
①不動産オーナーと税の仕組み
②法人設立による所得移転の効果
③法人の活用形態とその特徴
幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公
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http://www.century21friend.com/chintaikanri/
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第5回 明治6年地租改正の意味:土地税制の根本思想が変わった!! 〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.5

2017.7.29
◆―〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.5―◆
■第5回 明治6年地租改正の意味:土地税制の根本思想が変わった!!■
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「幸手・杉戸・宮代・久喜エリアの賃貸経営者様のために、フレンドホームが定期的に開催している全3回シリーズのセミナー」のご紹介
★今後5年、10年、賃貸経営を成功して頂くために、最新の賃貸経営手法をお届けします★
【日時】2017年9月16日(日)13:00~15:00 
(受付12:30~)
【会場】センチュリー21 フレンドホーム 杉戸店 
(埼玉県北葛飾郡杉戸町杉戸7丁目1番3号)
【参加費】無料
【定員】15名
【講師】谷澤 教公・光山 直樹
【TELでの申込み】
お問合せ:0480-43-0021
(「9/16のセミナーに参加したい」とお伝えください!)
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◆――――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
1.連載!不動産と税について考えてみた!Vol.2
『明治6年地租改正の意味:土地税制の根本思想が変わった!!』
2.連載!営業日誌!Vol.2
『わがままな入居者の実態とは!?』
3.セミナーのご案内!
「幸手・杉戸・宮代エリアの賃貸経営者様のために、フレンドホームが定期的に開催している全3回シリーズのセミナー」のご紹介
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■ 1.連載!不動産と税について考えてみた!Vol.2
『明治6年地租改正の意味:土地税制の根本思想が変わった!!』
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今回も私たちのメルマガを読んでいただき、ありがとうございます。
フレンドホームの谷澤です。
固定資産税について考える連載も今回で第2回目となりました。
前回までのおさらいですが、第1回では、固定資産税とは所有権に係っている税であるというその性質について触れ、それならば、国家へ地代を払っていることと変わらないのではないか?という疑問を提示しました。
固定資産税の起源は、明治6年(1873年)の地租改正で定められた「地租」であり、その時を境に、江戸時代までの「年貢」という税制から大きく変革されました。
今回は、その明治6年地租改正による変革の意味について、より深くつっこんで考えてみたいと思います。
さて、繰り返しになりますが、江戸時代までの「年貢」は土地そのものには係っていませんでした。
土地そのものにではなく、土地から上がる生産物であるコメに係っていました。
収穫の多い年は年貢を多く納め、収穫の少ない年は少なくしか納めなくていい。
至極まっとうな、公平な税制だと思います。
もっとも、その税率は問題で、四公六民なのか五公五民なのか?で、江戸時代は重税だったのかどうか?という別の議論があります。
(私の感覚からすると、四割でも十分すぎるほどの重税だと思いますが・・・。)
また一説には、江戸時代を通して生産性が上がっていたので、農民の実質的税負担は軽かったという説もあります。
しかし、ここでは税率の問題は触れません。
あくまで税金に対する根本的な考え方が問題です。
「上がった収穫の○割は、お上に納めるものだ」という考え方は、極めて公平です。
しかし、明治6年の地租改正で、その根本思想が大きく変わりました。
この時から、税金は、収穫の○割に係るものではなく、「一律で地価の3%に係る」ものに変更されてしまったのです。
いわば、収益力に対する課税から、所有権に対する課税に変わったのです。
地価というのは、時の明治政府が決めたものですが、今でいう固定資産税評価額と同じと思ってよいでしょう。
それは一応、土地の収穫力に応じて決められてはいたようです。
ですので、収穫力のある土地はそれなりに高い地価を設定され、さほど収穫力の無い土地はそれなりに低い地価設定だったようです。
ですので、表面的にはそれまでと変わらず公平な税制が続いているように見えました。
ただし、最初だけは、、、という条件が付きます。
時代の変遷とともに、地価と収穫力が不相応になってきてしまったらどうでしょうか?
それはやはり、不公平の原因なのではないでしょうか?
明治から100年以上たった平成の世、時代が進むのに応じて社会構造や産業構造が変わり、土地の価値は大幅に下がりました。(あくまで相対的に)
昔は、土地があれば収穫が上がることを意味しました。
昔は工業がまだ無く、商業も一部の人に限られていたので、農業の収穫物を押さえることは、大きなパワーを持っているということでもありました。
したがって、土地持ちは裕福であり、時に権力者でもありました。
現代でも、土地持ちはある意味裕福です。
相対的なパワーはだいぶ落ちたとはいえ、それでも土地を活用すれば、それなりの収益を上げることが出来ます。
昔はコメを生んだ土地が、今は家賃を生むといえます。
しかし、活用できない土地もあります。
アパート・マンション・駐車場には出来ない、どうしようもない土地というのが、あちこちにザラにあります。
そんな土地でも、固定資産税だけは係る。
そんな困った状況に苦しんでいる人、悲鳴を上げている人はたくさんいます。
それもこれも、元をたどれば明治6年の地租改正が遠因です。
これを機に、年貢という公平な税制が形を変えました。
のちに、明治政府は所得税や法人税を新設します。
こちらの税の方が、ことの本質的には年貢の後継者と言えます。
収益性に対する課税だからです。
しかし、政府はその際に地租を廃止しませんでした。
所得税も取り、地租も取ったのです。
二重課税の始まりです。
その全てが悪だったとは思いません。
地租収入があったからこそ、明治の日本は富国強兵に邁進することができ、日清戦争や日露戦争にも耐え抜いて、近代国家として存立できたのでしょう。
しかし、時代に応じてシステムを変更することは必要だと思います。
「不動産が“負”動産になる」と、誰が言い出したのか知りませんが、最近いろんなところで目にする言い回しです。
なかなか言い得て妙で、全ての不動産について当てはまる訳ではありませんが、一部の不動産は確かにそのような状態――持っているだけでマイナスという状態――になってしまっています。
土地所有がパワーでなくなった時代、所有権に対する課税という考え方は見直した方が良いと思います。
幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公
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■ 2.連載!営業日誌!Vol.1
『わがままな入居者の実態とは!?』
―――――――――――――――――――――――――
引き続き、谷澤です。
弊社には常日頃様々なお客様が来店されます。
最近の入居者様は以前よりも“わがまま”な方が多くなってきたように感じます。
以前のセミナーの際にも少しお話はさせて頂きましたが少しご紹介させて頂きます。
1) 賃料交渉したいのですが・・・
これはよくある話ですが賃料が5,000円以上下がるのが当たり前だと思っている方が多くみられます。
交渉はしますが1,000円、2,000円かと思いますと伝えると不服の様子。
2)ブレーカーの上げ方がわからないので来てほしい
比較的初めての一人暮らしやご年配の方に多いです。
ご年配の方だと電話での対応だと難しく訪問することも多々あります。
3)照明器具の取り付けが出来ないので来てくれませんか?(独身男性)
女性一人暮らしなら未だしも男性単身の方に言われると・・・
嘘でしょ!?と言いたくなるのが本音です。
その他もたくさんありますが、書ききれなくなりそうなのでこの辺でやめておきます。笑
オーナー様ご自身で自主管理されている方もいらっしゃるかと思いますが、皆様のアパートにはどのような入居者様がいらっしゃるのでしょうか?
管理会社が間に入っていれば直接のクレームや連絡が来ることはあまりないかと思われます。
入居者様も“管理会社”というところで言いやすい所もあるのではないかと思います。
お客様の立場になって対応したいと思っている反面、中々難しい点が多々あります。
オーナー様の中には同じ思いをされている方もたくさんいらっしゃるかと思います。
私個人的には『現入居者の実態』なんて本が執筆出来そうなくらいのネタがありますのでご興味がある方はお茶でも飲みながらゆっくりお話しさせて頂きますのでお気軽にお問合せ下さい。
今後ともメルマガ購読引き続き宜しくお願い致します。

幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公
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■  3.セミナーのご案内
9月16日開催 賃貸経営応援セミナー(全3回)第1講座
「幸手・杉戸・宮代エリアの賃貸経営者様のために、フレンドホームが定期的に開催している全3回シリーズのセミナー」のご紹介
―――――――――――――――――――――――
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【日時】2017年9月16日(日)13:00~15:00 
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◆ セミナー内容のご紹介 ◆
第1講座 最新の賃貸経営成功法則と幸手・杉戸・久喜エリアの賃貸経営の実態
第2講座 常に満室にするために知っておきたい設備動向とオーナーの取り組み
第3講座 10年後も成功する!収益にこだわる、最新の賃貸経営のススメ
★対象★
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第4回 固定資産税は国家への地代か!? 〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.4

2017.07.10
第4回 固定資産税は国家への地代か!?
〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.4

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1.新連載!不動産と税について考えてみた!Vol.1
『固定資産税は国家への地代か!?』
2.セミナーのご案内!
「皆様の幸せな相続を実現するために、フレンドホームが定期的に開催している全6回シリーズのセミナー」のご紹介
3.セミナーのご案内!
「幸手・杉戸・宮代エリアの賃貸経営者様のために、フレンドホームが定期的に開催している全3回シリーズのセミナー」のご紹介
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■ 1.新連載!不動産と税について考えてみた!Vol.1
『固定資産税は国家への地代か!?』
――――――――――――
今回も私たちのメルマガを読んでいただき、ありがとうございます。
フレンドホームの谷澤です。
さて、今日のテーマは「固定資産税」です。
固定資産税といえば、不動産オーナーである皆様も毎年必ず支払っているはずです。
毎年4月に市から送られて来る、手のひらサイズのあれですね!?皆さん見覚えがあるかと思います。
あれが納付書(請求書)で、一年分を一括で納めてしまう方もいれば、4期に分けて納める方もいらっしゃいますね。
なお、固定資産税は、厳密には固定資産税と都市計画税とに分かれますが、事実上一体として課税・請求されていますので、ここでは合わせて広い意味で“固定資産税”と呼ぶことにいたします。
それで、この固定資産税というものについて、皆さんははたしてどうお考えでしょうか?
支払うことについて納得感はありますか??
申し訳ありませんが、私は納得感が無いです!
(もちろんちゃんと納めてはいますが・・・)
なぜかというと、同じ税金でも所得税の方には、まだ納得感があるからです。
所得税と比較して、固定資産税には正当性を感じられないのです。
所得税は、一年分の稼ぎのうちの○%を納めるというものです。
たくさん稼いだ年は(あるいはたくさん稼いだ人は)多く納め、少なく稼いだ年は(あるいは少なく稼いだ人は)少なくしか納めなくていい。
これって、とても公平なシステムだと思うのです。
もっとも、その○%が異様に重すぎるのではないか?という問題はここではいったんおいておきます。
特に現代の日本は累進課税なので、そもそも累進課税自体が正しいのかどうか?等々を考え始めるとキリがありません。
少なくとも、所得のうちの一定額を公に納めるというのは、普通にまっとうな考え方だと思います。
むしろ、当たり前と言ってもいいかもしれません。
しかし、ここで翻って固定資産税について見てみますと、これがじつは全然当たり前ではないのです。
固定資産税は、土地や家屋を所有していれば、ただそれだけで課税されてしまうものです。
その土地が所得を生んでいるかどうかは全く関係ありません。
一等地のビルで、入居しているテナントから多額の賃料が入ってくるような所でも、現状放置されていて、誰にも貸していないというような所でも、等しく課税されます。
もちろん、それぞれの現状や利用実態により、課税評価は異なりますが・・・、それでも、誰が見ても価値が無いだろうと思えるようなどうしようもない土地でも、課税はされているのです。
そして、現実の世の中では、実際に所得を生んでいる土地の方が少ないと思います。
土地は、アパートなり駐車場なりで人に貸さない限りは収益を上げないからです。
また、人に貸して収益を上げているような土地でも、その所得に対しては所得税を支払っています。
すでに所得税を払った土地に対して、さらに固定資産税を払うのか?
それとも、すでに固定資産税を払った土地に対して、さらに所得税を払うのか?
いずれにしろ、二重に払っている感は否めません。
要は、土地や家屋などの財産を“所有している”ということ自体が、所得とは別に課税の対象にされているのですね。
この種の税金を、税のカテゴリーでは「財産税」というみたいです。
これって、非常におかしなことなのではないか?
もし自分が、自分の土地を100%所有しているとするなら、なぜそこから、いくらかでも他人に払う必要があるのか?
あるいは、本当はその土地は他人の土地なのではないか?
このことを指して、昔読んだ『金持ち父さん』の中で、ロバート・キヨサキはこう言っていました。
固定資産税は、国家に払う「地代」だと!!
(アメリカにも固定資産税はあるようです。)
私が読んだのはもう10年以上前になりますが、なるほど~!と当時強烈に印象に残りました。
(今でも覚えているぐらいなので・・・)
ということは、土地の本当の所有者は国家で、私たち国民は、国家からその土地を借りているだけだ!?ということが言えます。
そういえば、お隣の国のチャイナでは、今も建前では土地は国家の所有だそうです。
(共産主義は私有財産を否定しているので。)
しかし、都市部では国家からの「借地権」を普通に売買している実態があるそうです。
売買できるのであれば、それは所有権と変わらないと言えるでしょう。
表向き私有財産を否定している国では、一部土地所有も認められている。
例え、名目は「借地権」であっても・・・。
反対に、表向き資本主義で私有財産を認めている国では、一部所有権が制限されている。
名目は「固定資産税」であっても、地代を払っていることには変わりないので・・・。
けっきょく、100%の共産主義も、100%の私有財産も無いということなのだと思います。
そのようなことを考えつつ、ふと自分は国家に何%上納しているのかが気になりました。
私は自分の賃貸経営について、毎年キャッシュフローツリーを作成しているので、答えはすぐに出ました。
昨年度の表を見ると、固定資産税は約7%でした!
(満室想定の賃料収入=総潜在収入を、100%とした場合の比率です。)
思ったよりは少なめで、ちょっと安心しました。
さて、皆さんはいかがでしょうか?
毎年どの程度の「地代」を支払っているのでしょうか?
気になる方は、ぜひ一度キャッシュフローツリーを作ってみて下さい。
(作り方が分からない場合は、ぜひ私どもにお声掛けください。)
固定資産税の話題、次回も続きます。
次回は固定資産税の由来・起源についてです。
次回もお楽しみに!
幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公
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■ 2.セミナーのご案内
7月30日開催 相続対策セミナー第1期(全6回)第6講座
「皆様の幸せな相続を実現するために、フレンドホームが定期的に開催している全6回シリーズのセミナー」のご紹介
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★相続の基礎知識から現場の裏側まで、幅広い情報をお届けします★
【日時】2017年7月30日(日)15:00~17:00 
(受付14:30~)
【会場】ウェルス幸手 2階 第一会議室
(埼玉県幸手市大字天神島1030-1)
【参加費】無料
【定員】10名
【講師】相続支援コンサルタント 鎌田 康臣
【TELでの申込み】
お問合せ:0480-43-0021
(「7/30のセミナーに参加したい」とお伝えください!)
【メールでの申込み】
お問合せ:info@c21friend.com
(「7/30のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!)
◆ セミナー内容のご紹介 ◆
第1講座 相続と遺言の基礎知識
第2講座 財産把握とその評価
第3講座 賢い生前贈与のススメ
第4講座 生命保険を活用する方法
第5講座 公正証書の遺言の作り方
第6講座 相続発生後にできる対策

幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公
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■ 3.セミナーのご案内
9月16日開催 賃貸経営応援セミナー(全3回)第1講座
「幸手・杉戸・宮代エリアの賃貸経営者様のために、フレンドホームが定期的に開催している全3回シリーズのセミナー」のご紹介
―――――――――――
★今後5年、10年、賃貸経営を成功して頂くために、最新の賃貸経営手法をお届けします★
【日時】2017年9月16日(日)13:00~15:00 
(受付14:30~)
【会場】センチュリー21 フレンドホーム 杉戸店 
(埼玉県北葛飾郡杉戸町杉戸7丁目1番3号)
【参加費】無料
【定員】15名
【講師】谷澤 教公・光山 直樹
【TELでの申込み】
お問合せ:0480-43-0021
(「7/30のセミナーに参加したい」とお伝えください!)
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(「7/30のセミナーに参加します」と入れてご返信ください!)
◆ セミナー内容のご紹介 ◆
第1講座 最新の賃貸経営成功法則と幸手・杉戸・久喜エリアの賃貸経営の実態
第2講座 常に満室にするために知っておきたい設備動向とオーナーの取り組み
第3講座 10年後も成功する!収益にこだわる、最新の賃貸経営のススメ
★対象★
・これから不動産投資をはじめようとお考えの方
・もうすでに始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方

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フレンドホーム 谷澤 教公
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第3回 弊社の取り組みについて!〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.3

2017.06.12
第3回 弊社の取り組みについて!〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.3

◆〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.3◆
■第3回 弊社の取り組みについて!■

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◆――――― 今回の目次 ――――◆
1. 弊社の取り組みについて!
2.不動産投資コーナー「戸建て賃貸とは??」
3.セミナー開催報告『生命保険を活用する方法』

=======================
■ 1.弊社の取り組みについて!
―――――――――――――――――――
今回のコラムは、弊社の取り組みについてです。
弊社はオーナー様のキャッシュフロー(賃貸経営の経費
などを差し引いた手残り)を“見える化”するための取り
組みをしております。
地域の管理会社ですから、オーナー様からは「そんなの、
あたりまえじゃないか!」と言われるかもしれません。
しかし、なかなかどうして、実は当たり前ではない、
ということだと思います。
弊社としても会社で賃貸物件を所有していますので、
賃貸経営は”最終的に残る現金が大事”ということが
実感としてわかっています。

しかし、ありきたりな管理会社では、じつは社員ひとり
ひとりはサラリーマンなので、オーナー様の立場に立った
ことが無い場合がほとんどです。
自ら賃貸経営を行ったことが無ければ、経費や借入返済、
税金が、はたしてどの程度のものなのか、いまいち想像が
つかないと思います。
入居状況や家賃収入は、管理会社は毎月の業務として集金
・送金を行っていますので、オーナー様と同じ情報(金額)
を当然のように共有しています。
しかし、ここでいったん送金してしまうと、そこから先は
オーナー様の懐の中の話になってしまいます。

収入から差し引かれる経費や借入返済、税金などは、管理
会社にはブラックボックスです。
オーナー様と同じ認識ができるようになるためには、賃貸
経営の経験や、税金等についての知識が必要になってきます。
これは、少し“難しい”話です。
知識を得るには相応の勉強をしなくてはいけません。
なので、たいていの会社さんは”社員がそこまでやるのは
無理だろう”と取り組むこと自体を諦めてしまったり、
営業マンも“そもそも私の仕事は客付けなので難しい
ことは勉強しなくていい”
と考えていたりします。

そんな中、相談できる先がない、収益が悪化した
オーナー様がひっそりと苦しい状況を耐え忍んでいる
ようなケースが増えています。
特に物件の老朽化や客層の変化、賃貸市場の環境が変わって
いく中で不動産管理会社も、そういったことに挑戦する
必要が出てきています。
私達はそんなオーナー様の相談窓口となるような不動産会社
になれるよう、社員一同、挑戦しています。

うまく行っていることも、まだまだこれからのところもあり
ますが、確実に他の会社さんよりは、オーナー様に寄り
添った取り組みをしているのかなと思います。

幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公

============================
■  2.不動産投資コーナー「戸建て賃貸とは??」
――――――――――――――――――
ひき続き、不動産投資コーナーです。
今回は、新築の不動産投資の中でも、最近お問い合わせが
多くなってきている”新築戸建て賃貸”に少し触れたいと
思います。

実はお問い合わせも多くいただくようになりましたので、
弊社でも取り扱いできるようになりました。
新築戸建て、と言っても、通常の1棟建てるのに
2000万円以上するような自分が居住するための戸建て
ではありません。

賃貸用として、1000万円そこそこの金額で、投資用に
建てる一戸建てです。
地方都市では、マンションの1室を購入するような投資は
オススメできません。
その代わり、戸建て、特に築が浅いものの需要は、かなり
たくさんあります。

そこを狙って、空いている土地を活用する目的で”新築
戸建て賃貸”を建てる、というわけです。
アパートなどを建てるよりも少ない土地面積で空き地を
活用できるため
ファミリー物件の供給が比較的少ないエリアでは良い
投資法です。

空き地の活用などでご相談をされたいオーナー様は、
こちらのメルマガに気軽にご返信ください。

幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公

【戸建て賃貸について聞きたい方は、アドレスから
お気軽に問い合わせください】
※このメルマガで、ご自分の物件を紹介してみたい、
というオーナー様も、お気軽にお問い合わせください。
収益物件売却・購入 問合せアドレス→ info@c21friend.com

【収支計画の見直し・借り換えのご相談はこちら】
※借り換え相談、とご記入いただき、お問い合わせください。
借り換え相談 問合せアドレス→ info@c21friend.com

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■ 3.セミナー報告!『生命保険を活用する方法』
――――――――――――――――――
5月28日の「相続セミナー」にて生命保険の活用方法を
解説させていただきました。
概要としては相続の基本は分割・納税・節税対策の3本柱
であり、生命保険はその全てに活用できるマルチプレイヤー
という内容でした。
また、実際に参加者自身で相続税簡易試算のワークを行って
いただき、難しそうなイメージがありますが、仕組みが
分かれば誰でも計算できるという事をお伝えさせていただき
ました。
今回もたくさんのオーナー様にご来場いただき、誠に
ありがとうございました。

講座中にも複数の参加者さんからご質問もいただき、熱心
な皆さんの様子が見てとれました。
やはり、「相続」については皆さん関心が高いのだなと
実感しました。

次回は、「公正証書の遺言の作り方」となります。

――――――――――――――――――
7月2日開催 相続対策セミナー第1期(全6回)第5講座
「皆様の幸せな相続を実現するために、フレンドホームが
定期的に開催している全6回シリーズのセミナー」のご紹介
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★相続の基礎知識から現場の裏側まで、幅広い情報を
お届けします★
【日時】2017年7月2日(日)
13:00~15:00 (受付12:30~)
【会場】ウェルス幸手 2階 第一会議室
(埼玉県幸手市大字天神島1030-1)
【参加費】無料
【定員】10名
【講師】相続支援コンサルタント 鎌田 康臣
▼参加(無料)お申込は下記のアドレスからお願い致します
お手数ですが【相続対策セミナー参加希望】とご連絡
ください。
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◆ セミナー内容のご紹介 ◆
第1講座 相続と遺言の基礎知識
第2講座 財産把握とその評価
第3講座 賢い生前贈与のススメ
第4講座 生命保険を活用する方法
第5講座 公正証書の遺言の作り方
第6講座 相続発生後にできる対策

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2017.05.14第2回 今注目の「家族信託」とは?知っておくべき相続の基礎知識 〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.2

2017.05.14
第2回 今注目の「家族信託」とは?知っておくべき相続の
基礎知識
〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.2

◆〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.2◆

■第2回 相続への関心が高まっています■

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★相続対策セミナー 第1期(全6講座)第4講座★
【日時】2017年5月28日(日)13:00~15:00
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【会場】ウェルス幸手 2階 第一会議室
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◆―――――――― 今回の目次 ―――――――◆

1. 今注目の「家族信託」とは?知っておくべき相続の基礎知識
2.「マイナス金利」政策がオーナーにもたらす影響は?
3.相続対策セミナー第1期のご紹介
「皆様の幸せな相続を実現するために、フレンドホームが
定期的に開催している6回シリーズのセミナー」のご紹介


■1.今注目の「家族信託」とは?知っておくべき相続の基礎知識

こんにちは。
幸手・久喜・杉戸エリアの賃貸管理サポートセンター、フレンドホームの谷澤です。
前回初めてメールマガジンをお送りしましたが、突然勝手にお送りしてしまい、驚かせてしまったオーナー様、申し訳ございません・・・。
このたびオーナー様への情報発信に、より力を入れよう、ということで始めた「幸手・久喜・杉戸エリアの賃貸管理サポートセンター」ですが、メールマガジンをお送りした直後にホームページをご覧いただいたり、実際にお問合わせを下さった方もいらっしゃいました。
(幸手・久喜・杉戸エリアの賃貸管理サポートセンターHP http://www.century21friend.com/chintaikanri/  )

ありがたい限りです!

これからもどんどん、いい情報をお届けしたいと思いますのでよろしくお願いします!
さて、今回のコラムは、今話題の「家族信託」についてです。
特に高齢のオーナー様や、若い世代のオーナー様から問い合わせをいただく機会が増えました。
聞き覚えのあるオーナー様も多いのではないでしょうか?
実は、「家族信託(正式には、民事信託)」は、2007年9月から施行された制度です。
今が2017年ですから、施行されてからすでに10年近くたっています。
実はこの制度が、世の中で多く聞くようになってきたのは、ここ数年の話です。
なぜ、今になって聞くようになってきたのでしょうか?

これには、大きく三つの理由があると、私は考えています。
1.仕組み自体がまだまだオーナー様にはわかりづらい。 
 ・・・ので、普及し づらい
2.相続税改正に伴い、ニーズが増えた。
3.相続でもめるケースの”小額化”

話すと長くなりますので、かいつまんでご説明します。
1.家族信託は、一言で言うと、財産の今後の管理者を自由に
  指定できる制度です。
・将来、ご本人が認知症になったりした場合でも、相続対策が
 できる
・成年後見人・遺言・財産処分など、様々な手続きを包括して
 いるので将来の手 続きが簡単
・2代、3代、など将来にわたって、財産の管理ができると
 いったメリットがあります。

一方で、損益通算上のデメリットなどがあり、敷居が高い
というデメリットもあります。
まだまだわかりづらい、そして、きちんとわかっている
不動産会社、士業の専門家が少ない、というのがひとつです。

2.相続税改正で、より対策を必要とするオーナー様が増え
 ました。
 単純に、相続対策への関心が高まった結果です。

3.たぶん一番大きいのが、相続で“もめるケース”が年々
 増加していることです。

いわゆる争いの”争続”ですが、じつはこれは相続税がかか
らない世帯ほど多いそうです。
ご相談いただくオーナー様でも、相続税がかかりそうな
オーナー様は、多くは相続対策をすでに済ませているケースが
多いです。
そのため、特に問題になることはありません。

問題は、対策をしていない、相続税がかかるかかからないか、
ぎりぎりのラインのケースです。
血のつながった家族だけであれば、まだもめる可能性は少ない
です。
ですが、血のつながらないお嫁さん、お婿さん、となると話は
別です。
500万円でも、1000万円でも財産があれば、欲しいと
思うのが人情です。
将来どうなるかわからない。
でも、なにか対策を打っていかないと・・・。
そんな方の、相続対策への関心が、この「家族信託」が
今脚光を浴びてきている理由だと思います。

今回、少し難しい話をお伝えしましたが、オーナー様も、
まずはご親族と、相続を踏まえた資産形成を考えておいた方が
いいということだと思います。

不動産会社も、相続のプロフェッショナルになっていく時代
です。
オーナー様も、一緒に勉強していきましょう!

幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公


■2.「マイナス金利」政策がオーナーにもたらす影響は?

ひき続き、谷澤です。

こちらのコーナーでは、「不動産投資」に関するコラムを
お届けいたします。
今の日本経済の問題はいたってシンプルで、需要が供給より
少ない、つまりデフレであるということです。
金利が低いのは、そもそも銀行からお金を借りようという
人が少ないからです。
それで、銀行には今お金が余りまくっていて、貸したくても
借りてくれる人がいないという状況です。
この話は、私達町場の不動産業者にとってはリアルな話で、
銀行側から「何か案件はないですか?」とか「ぜひ資金を
使って下さい」とか、ちょっとしつこいように思えるぐらい
です。
銀行はそれだけ必死なのだというのを、肌身に感じます。

さて、それだけお金が有り余っている訳なのですが、その
余っているお金は具体的に“どこにある”のでしょうか?
ふだん、私達の日常レベルではまったく意識しない領域の
話なのですが、なんかの解説によると、それは日銀の当座
預金にあるそうです。
各銀行が遊ばせているお金は、日銀当座預金の残高として、
膨大な金額!!が積み上げられているのだとか・・・。
日銀がマイナス金利を導入した狙いは、この日銀当座預金に
眠っているお金を引き出させて、民間への貸出しに回して
欲しいということのようです。
しかし、現在ですら、各銀行の担当者が必死に営業に回っても
貸出し先が無いのに、これ以上何をどう頑張れば貸出すことが
できるのでしょうか?
銀行担当者の立場に立ってみて、かわいそうに思えるぐらい
です。
この問題が解決するには、日本が国としてデフレを脱却して、
民間の資金需要が増えること以外には無さそうです。

さて、ここでもう一つ考えたいのは、「マイナス金利は、
賃貸オーナーへ具体的にどう影響するのか?」です。
いきなり結論ですが、「オーナーさんにとって、将来の資産を
増やす絶好の機会」ということです。
まず、今回のマイナス金利導入で分かったことは、デフレは
まだまだ続いているということです。(現象として)
インフレになれば金利は上がるはずなので、金利が下がった
ということはデフレが深まったということですね。(ものすごく
単純に考えて)
そして、デフレの時代なら、数少ない「儲かる事」を知って
いる少数の人間が勝ちます。
ここでいう「儲かる事」とは、事業でも不動産でも株でも
なんでもいいですが、ここでは不動産投資を思い浮かべてみて
下さい。
買えば「儲かる」物件がそこにあれば、借金をしてでも買い
たいですよね。
そして、今は借金をするためのハードルがものすごく低い
時代です。
金利は驚くような低金利ですし、何より銀行が貸したくて
しょうがないのです。
ただし、儲かる事(儲かる物件)が少ないので、本当に
それは儲かるのか?とかを冷静に見極めたりする必要があり
ます。
反対に、インフレの時には世の中全体が好調なので、
「儲かる事」はたくさんあります。
しかし、金利が高かったり、銀行がなかなか貸してくれ
なかったりなので、借りることができた人間が勝ちます。
あるいは、借りられさえすれば儲かる事が確実なので、
金利が高くても平気で借ります。
かつて、金利は7~9%まで行ったそうですね。
私個人にはよく分からない時代の話ですが・・・、昔話と
してよく聞きます。
そんな、昔の“良い時代”を知っている世代のオーナー様達
から見ると、今のこのデフレ時代は“悪い時代”に映るので
しょうが、「人によっては」そうでもありません。
どんな時代にも全員が悪いということはありません。
こんな時代でも良くなる方法はあり、良くやっている人という
のがいます。
その中でも、特に「不動産投資」は、まさに今の時代に合った
分かりやすい勝ち方の一つだと思います。

「マイナス金利」にまでなってしまったこの時代だからこそ、
ぜひ今後も、資産を守るだけでなく、資産を“増やす”取組み
にも目を向けていただけたらと思います。

幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公


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2017.3.28 第1回 創刊のご挨拶「幸手市・久喜市・杉戸町のオーナー様と共に寄り添う賃貸経営」〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕 Vol.1

2017.3.28
第1回 創刊のご挨拶
「幸手市・久喜市・杉戸町のオーナー様と共に寄り添う賃貸経営」〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕 Vol.1

■第1回 
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【日時】2017年4月23日(日)13:00~15:00
               (受付12:30~)
【会場】ウェルス幸手 2階 第一会議室
【参加費】無料
【定員】10名
【講師】相続支援コンサルタント 鎌田 康臣

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お手数ですが【相続対策セミナー参加希望】とご連絡ください。
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◆ 今回の目次 ◆

1. 創刊のご挨拶「幸手市・久喜市・杉戸町のオーナー様と共に寄り添う賃貸経営」
2.メルマガ会員様限定!『特選!投資用物件』のご紹介
3.相続対策セミナー第1期のご紹介
「皆様の幸せな相続を実現するために、フレンドホームが定期的に開催している6回シリーズのセミナー」のご紹介


■ 1.創刊のご挨拶「幸手市・久喜市・杉戸町のオーナー様と共に寄り添う賃貸経営」

こんにちは。
幸手・久喜・杉戸エリアの賃貸管理サポートセンター、フレンドホームの谷澤です。
いきなりメールを見た方は驚かせてしまい申し訳ありません。
じつはこのたび「幸手・久喜・杉戸エリアの賃貸管理サポートセンター」を立上げました。(勝手にですが。笑)
専用のサイトも2月よりOPENし、今後はオーナー様向けのセミナーをもっと精力的に行ったり、無料の賃貸経営相談等を行い、幸手市・久喜市・杉戸町のオーナー様たちと、もっと距離を縮めながら、より有益な情報をご提供し、もっと良くなっていただける取組みをしていきたいと考えています。
なぜ私達がこのような部門を立ち上げたか、その趣旨をお話させていただきます。
私達は幸手市・久喜市・杉戸町の地元密着型不動産会社として、賃貸管理・賃貸仲介・売買等を長年行って来ましたが、その中では成功するオーナー様、失敗するオーナー様、失敗ではなくてもイマイチうまく行っていないオーナー様など様々な実例を見てきました。
同じ幸手市・久喜市・杉戸町という市場で、同じ時代に、同じような賃貸経営を行っているのに、良い例、悪い例に分かれてしまうのはなぜなのでしょうか?
「人それぞれ」と言ってしまうのは簡単なことですが、きっとうまく行っているオーナー様はうまく行っているだけのコツや秘訣があり、イマイチなオーナー様にはイマイチなだけの相応の理由があるものと思います。
そんな中、私達が日々関わる全てのオーナー様に、少しずつでも良い事例を知ってもらい、成功してもらいたいという思いが強くなりました。
日々いろんなオーナー様と接している私達ならそれができるし、反対に私達がやらなければ誰もやらないだろうとも思いました。
これが「幸手・久喜・杉戸エリアの賃貸管理サポートセンター」を立上げた経緯です。
これから賃貸経営はますます難しい時代に入っていくものと思われます。
私達はそんな中でも、常にオーナー様のご期待にこたえるべく、客付けノウハウや、一度住んでいただいた入居者に長く住んでいただくための取組み、場合によってはより良い物件への買い替えなどを通して、オーナー様の資産を守る、増やすことに全力を傾けています。
今後もこのメルマガ内で幸手市・久喜市・杉戸町のオーナー様を盛り上げるために、私が学んだ賃貸経営のテクニックやノウハウ、オーナー様にとって有益な情報を随時紹介させていただこうと思っております。
オーナー様に応援していただける内容を目指して、がんばっていきますので、どうぞ宜しくお願いいたします!

幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公


2.メルマガ会員様限定!『特選!投資用物件』のご紹介

★幸手市東2丁目!新築戸建賃貸!利回り7.59%!平成29年4月完成予定!!★

▼こちらの物件の詳細を確認したい方は、下記URLから詳細ご確認ください▼
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/saitama/dim1004/926165/show.html

▼さらに物件の詳細について聞きたい方は、下記のアドレスからお問い合わせください▼
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こちらは投資用物件のご紹介です。
このメールマガジンをお読みいただいているのは、すでに1棟以上は賃貸物件をお持ちのオーナー様が多いことと思います。
それら既存の物件をどうにか上手く運営する!
それが目前の目標であることは間違いないのですが、ご自身の“資産全体”の最大化であったり、“節税対策”等も視野に入れて考える場合に、ときには“資産の買い増し”についても考える必要が出てきます。
特に近年では「不動産投資」として注目を浴びていることもあり、中古の一棟アパートや一棟マンションを、収益目的で遠隔地の投資家さんが購入しているケースが多々見られます。
傾向として徐々にオーナーチェンジは進んでおり、やがて数年後、十数年後には、幸手市・久喜市・杉戸町の賃貸物件でも半数以上は遠隔地(市外/県外)のオーナー様という現象にも立至るかもしれません。
それが必ずしも悪いとは言いませんが、しかし、物件が誰かに買われていくよりも、できれば自分たちが“買う側”に回り、より大きく、より成功に近付いていくと考えた方が、なんだかワクワクしませんか?
このコーナーでは、ただ“守るため”の賃貸経営だけではなく、
より上を目指すために物件を増やしていきたいというような方のために、今後も投資用物件の最新情報をお伝えしていきます。

▼さらに物件の詳細について聞きたい方は、下記のアドレスからお問い合わせください▼
info@c21friend.com

3.3月26日開催 相続対策セミナー第1期(全6回)第2講座
「皆様の幸せな相続を実現するために、フレンドホームが定期的に開催している全6回シリーズのセミナー」のご紹介

★相続の基礎知識から現場の裏側まで、幅広い情報をお届けします

【日時】2017年3月26日(日)13:00~15:00
                 (受付12:30~)
【会場】ウェルス幸手 2階 第一会議室
    (埼玉県幸手市大字天神島1030-1)
【参加費】無料
【定員】10名
【講師】相続支援コンサルタント 鎌田 康臣

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◆ セミナー内容のご紹介 ◆
第1講座 相続と遺言の基礎知識
第2講座 財産把握とその評価
第3講座 賢い生前贈与のススメ
第4講座 生命保険を活用する方法
第5講座 公正証書の遺言の作り方
第6講座 相続発生後にできる対策


◆幸手市・久喜市・杉戸町賃貸管理サポートセンターHP
http://www.century21friend.com/chintaikanri/

◆埼玉フレンド相続サポートセンターHP
http://friend.z-souzoku.com/

◆フレンドホームHP
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