■第9回 連載『満室はマスト!』第2回「空室率を数字で捉える!」◆―〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.9―◆

◆―〔幸手市No1不動産会社がこっそり教える賃貸経営術〕Vol.9 ―◆
■第9回 連載『満室はマスト!』第2回「空室率を数字で捉える!」■
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◆――――― 今後開催予定のセミナー情報 ――――◆
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【日程】 平成30年5月12日(土)
【時間】 13:00~15:00 (受付12:30)
【会場】 フレンドホーム杉戸店 セミナールーム
【住所】 北葛飾郡杉戸町杉戸7-1-3
【講師】 フレンドホーム 鎌田 康臣
【定員】 先着10名様(事前予約制)
【受講料】無料

★セミナーのお申込は下記から★
【TELでの申込み】
お問合せ:0120-43-0021
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お問合せ:info@c21friend.com
(「5/12(土)の空室対策セミナーに参加します」と入れてご返信ください!)
◆―――――――――― 今回の目次 ――――――――――◆
1.連載『満室はマスト!』第2回「空室率を数字で捉える!」
2.セミナーのご案内!『空室対策セミナー』
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■ 1.連載『満室はマスト!』第2回「空室率を数字で捉える!」
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今回も私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。
フレンドホームの谷澤です。

前回より、「満室はマスト!」と題して連載しております。
第1回では満室の定義ということで、レベル1からレベル3までをご紹介しました。
再度挙げさせていただくと、
満室の定義【レベル1】
・部屋が全戸埋まっており、空きの無い状態。

満室の定義【レベル2】
・部屋は原則すべて埋まっているが、一戸退去になると、ほどなく次の入居が決まる状態。

満室の定義【レベル3】
・部屋は原則すべて埋まっているが、一戸退去になると、2戸目が空く前に次の入居が決まる状態。

以上になりますが、ここでいうレベルとは、どちらがいいという意味でのレベルではなく、考え方のレベルを指します。
レベルが上がるにつれ、時間の観念が付け加わり、より明確な定義になってきていることがお分かりいただけるでしょう。
本日は、さらに一段上のレベル4の考え方についてお話させていただきます。
満室の定義【レベル4】
・部屋は原則すべて埋まっており、入居・退去の入替り時の空室期間が概ね○ヶ月以内であり、
年間空室率が○%以内の状態。
※○の数字目標は自分で決める。
※例:空室期間は1~6ヶ月以内、年間空室率は3~10%以内、等。

レベル2やレベル3で見ていただいたように、原則は満室状態から、一戸空いたら一戸埋める、
次にもう一戸空いたらもう一戸も埋めるというサイクルは一緒です。
レベル4では、さらに数字目標を入れてペースを計るのです。

次に、空室期間と空室率の考え方について解説いたします。
空室期間は、例えばここ埼玉県の辺りですと、順調に回っている物件では1~3ヶ月以内、やや苦戦している物件では4~6ヶ月以内と捉えてみると良いでしょう。
また、空室期間6ヶ月以上の物件に関しては、大苦戦しており、この先も選ばれる見込みが
薄い物件であると考えられます。
以上は、あくまで大雑把な、大根切りでの目安になります。
実際にはご自身の物件の今までの履歴を振り返って、空室期間を検証してみるのが良いと思います。
例)昨年は101号室と202号室が入れ替わった。
101号室は2月28日に空き、5月12日に入居したので、空室期間は約2.4ヶ月(72日)。
202号室は7月15日に空き、11月10日に入居したので、空室期間は約3.9ヶ月(117日)。
→平均空室期間は、約3.1ヶ月(94.5日)。

ついでに、退去率(空室発生率)についても押さえておきます。
退去率は、全戸数に対して、一年間の間に退去の発生した戸数の割合です。
上記の例でいいますと、もしこのアパートが101~205までの10戸のアパートだとすると、2戸退去しているので、「2戸÷10戸=20%」です。
ある年には一戸も退去しないという場合もあるでしょうから、その年の退去率はゼロ。
反対に、4戸もの退去が相次いでしまったという年がもしあれば、そういう年の退去率は40%です。
過去数年にわたって平均を取れば、大体の傾向と今後の予測ができるかと思います。

次に、空室率の考え方です。
空室になった部屋の空室日数(月数)の合計を出して、全戸数×365日(12ヶ月)の数字で
割ります。
なお、ここから先はシンプルに考えるため、日数ではなく月数で例示します。
例)101~205までの総戸数10戸のアパート。
昨年は101号室と202号室が入れ替わった。
101号室の空室期間はピッタリ2ヶ月。
202号室の空室期間はピッタリ4ヶ月。
→全体の空室率は、「(2ヶ月+4ヶ月)÷10戸×12ヶ月=5%」です。
なお、上記の例のように退去率20%で、かつ平均空室期間が3ヶ月の場合は、戸数の規模によらず(4戸のアパートでも30戸のマンションでも)、空室率は5%となります。
そう考えると、よく分かりやすい基準として「入居率95%を目指しましょう!」などと言われますが、そのためには、空室期間は3ヶ月でなくてはならないということです。
(退去率がもっと高ければ、空室期間はより短くしなくてはなりません。)

満室の定義【レベル4】 ※例えば分かりやすい数字目標の場合
・部屋は原則すべて埋まっており、入居・退去の入替り時の空室期間が概ね3ヶ月以内であり、年間空室率が5%以内の状態。

さいごに、このレベル4の定義ですと、空室率○%以内までを満室と見るかは、その人の感覚やエリアによって異なってきます。
私見ですが、埼玉のように厳しいエリアでは、入居率95%(空室率5%)は、ほぼほぼ満室と言っていいと思います。
ですので、あまり難しいことを考えずに、「ひとまずその辺を目指そう!」でも取りあえずOKです。
あと、余裕のある方は、ぜひご自身の物件の過去数年間の実績――退去数、退去率、空室期間、空室率――を出してみてください。
この作業は、いろんな所から書類を引っ張り出して来なくてはならないなど、地味で面倒くさいです。
ただし、やればきっと、過去の傾向から将来の展望が得られます。
大変ですが有意義な作業です。
地味に数字を追うことも大家の仕事と考え、ぜひ取組んでみてはいかがでしょうか?

幸手・久喜・杉戸エリア賃貸管理サポートセンター
フレンドホーム 谷澤 教公
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■ 2.セミナーのご案内!
  平成30年5月12日開催 『空室対策セミナー』(全1回)
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★空室でお困りのアパートオーナー様に空室対策の手法をお届け致します★
【日程】 平成30年5月12日(土)
【時間】 13:00~15:00 (受付12:30)
【会場】 フレンドホーム杉戸店 セミナールーム
【住所】 北葛飾郡杉戸町杉戸7-1-3
【講師】 フレンドホーム 鎌田 康臣
【定員】 先着10名様(事前予約制)
【受講料】 無料
◆ セミナー内容のご紹介 ◆
・入居率アップに効果的な施策とは!?
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★対象★
・賃貸経営を行っている方。
・すでに賃貸経営を始められている方で不動産賃貸業の未来を良くしたいとお考えの方
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